常州市人大常委会环资城建工委主任、执法检查组副组长 赵旺兔
主任、副主任、秘书长、各位委员：
按照市人大常委会今年工作的部署，为促进国务院颁发的《物业管理条例》在我市的贯彻实施，不久前市人大常委会成立了由副主任贾宝中为组长，部分市人大常委会委员、环资城建工委委员和部分市人大代表组成的执法检查组。在为期两天的执法检查活动中，我们听取了市住房保障和房产管理局的工作汇报；召开了由7家物业管理企业和3家业主委员会负责人参加的专题座谈会；在天宁、钟楼和戚区实地察看了6个不同类型的小区物业管理和停车状况；还专门到党政领导重视程度较高、工作成效较为明显的钟楼区作了进一步的调研，听取了区政府主要领导这方面的工作情况汇报以及一下阶段的工作思路和建议意见。
本次市人大常委会会议专题审议《物业管理条例》在我市贯彻实施情况的报告，既是人大履行法律监督职能的充分体现，更为重要的是，这反映了市人大常委会促进民主、关怀民生、推动社会和谐的愿望要求。近几年来，市委市政府对我市的小区物业管理矛盾和停车难问题十分重视，老小区改造、增设停车泊位等工作已取得阶段性成果，构建“和谐物管”工作方案也于今年制定实施，广大业主和社会大众反映强烈的一些难点热点问题正在得到积极有效的解决，但仍然存在较多的矛盾和突出问题，在这次执法检查中，我们把法律监督和工作监督紧密结合起来，目的是督促各级政府全面、准确看待物业管理中的各种矛盾，提高认识，落实责任，突出重点，综合治理，促进我市的物业管理走上法制化、市场化轨道，促进物管行业健康发展，努力把我市“和谐物管”的建设工作推向新的水平。下面，我代表执法检查组，向人大常委会报告这次执法检查的主要情况和建议。
一、《物业管理条例》在我市的贯彻实施情况
新条例施行以来，我市积极贯彻落实国务院和省有关物业管理方面的法律法规，以实践科学发展观为指导，坚持以人为本、因地制宜、多措并举、和谐发展，大力推进和规范物业管理工作，主要体现在以下几个方面：
（一）规范先行，建章立制。《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》实施以来，我市先后出台了《常州市市区物业管理实施办法》、《关于新建小区公建配套设施权属界定》、《常州市住宅区公用设施维修资金管理办法》、《常州市住宅楼房屋本体公用部位设备维修资金管理办法》、《常州市市区物业服务收费管理办法》、《常州市业主大会和业主委员会指导规则》、《常州市市区前期物业管理招标投标工作规程》、《常州市物业管理市场主体进退工作规范（试行）》、《常州市市区住宅小区停车设施建设与管理实施意见》等31个规范性文件，基本建立了物业管理的政策体系和工作规则，使物业管理能够按照较为完善的市场规则去运行和发展。
（二）重心下移，创新体制。建立健全物业管理工作新机制，按照“二级政府、三级管理、重心下移、条块结合”的大城管工作的基本原则，制定了《辖区物业行政主管部门物业管理工作考核实施细则》，构建了小区物业管理七项新工作机制：一是分工协作机制，明确市与区任务分工，住宅小区物业管理工作实行管理重心下移，由市房管局牵头，各区政府具体负责；二是联合监管机制，建立市、区、街道、社区共同指导与监管的物业管理工作体系；三是日常考核机制，实施小区物业管理服务的定期考核与评比，通过考核制度，促进小区日常服务工作到位；四是指导协调机制，构建自下而上的四级物业管理咨询投诉和协调网络，协调解决小区物业管理纠纷与投诉，目前天宁、钟楼、戚墅堰三个区已经建立起由区房管局和所辖16个街道、143个社区组成的区级物业管理工作网络；五是经费保障机制，落实老小区的专项扶持经费，保证整治后老小区的长效管理；六是民意测评机制，开展住宅区服务群众满意度测评活动，了解业主对物业服务的综合评价；七是社区共建机制，将业主自治活动纳入社区管理中去，推行“三位一体”的社区物业管理工作模式，充分利用社区资源，实施文明共建，例如钟楼区荷花池街道荷花池社区在荷花池公寓实行的“三合一”工作室，由社区人员、物业管理公司、业主委员会共同参加，定期召开会议，共议物业管理有关事项，建立了三方共商、共议、共建、共管的物业管理新模式，各方反映良好。
（三）改善硬件，优化环境。从2003年起，按照“路面平、管道通、道路洁、路灯亮、环境美”的标准，由市房管局牵头，各区政府、市有关部门参与，对老住宅小区实施综合整治，着力恢复老住宅小区公共设施设备综合使用功能。截止2009年底，我市已投入专项经费4亿元（不包括专业部门的投入），对市区125个老住宅小区实施了整治改造，总建筑面积895万平方米，惠及人口50万人。老小区综合整治避免了大拆大建，恢复了小区功能，改善了居住条件，为长效管理创造了基本条件。在实践中形成的行之有效的老小区整治工作模式被喻为“常州经验”在全国推广，老小区整治工作也分别荣获国家住建部和江苏省人民政府环境范例奖。2009年9月—12月，按照“全面整治、一户不漏，全面提升、分步实施”的要求，精心编制了新一轮老住宅区整治提升方案，计划投入30.86亿元，花6年时间对全市96个小区总建筑面积830万㎡的老小区实施提升工程，市房管局负责筹措资金，各区政府组织实施，推进三大重点工作即小区整治出新、停车设施建设和安防设施建设，进一步完善配套功能，改善居住环境，让群众得到更多的实惠。其中，2009年对翠竹北区、体育花苑等19个老住宅小区进行改造，新增车位6800余个（今年还将新增5000个以上），通过整治留出了应急通道，减少了安全隐患，缓解了停车矛盾，畅通了出行秩序，整个小区的面貌焕然一新，获得了业主广泛好评。
（四）改革收费，透明服务。去年，市物价局、市房管局联合出台实施了《常州市市区普通住宅物业公共服务分项目收费标准》，把我市物业服务分为五大类，每个大类分3-5个服务等级，每个等级划分若干项目共295个项目，每个项目均对应相应的收费，全面推行“菜单式收费”新模式，提倡服务规范、收费透明、按质论价、质价相符，使物业管理看得见、摸得着，可考量，可监督。实施了《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》，保证了住宅电梯的正常使用，使电梯运行维护费的分摊更加合理、公平。同时，积极推行房屋维修管理的新制度，加大维修资金的归集力度，到今年9月底，归集余额达到13.57亿元。
（五）培育主体，提高素质。开展物业管理职业资格从业人员上岗培训工作，要求所有从业人员必须经过培训合格，持证上岗。去年，市政府着手整顿规范物业保安队伍，全市85家物业服务企业共4350名保安通过政审，纳入公安部门的治安信息管理系统，并对 623名保安进行了业务培训，核发保安上岗证书。截止2010年9月底，我市（含金坛、溧阳）共有物业服务企业294家，其中一级资质4家、二级资质25家，从业人员1.8万人，管理项目950个7500万平方米，其中住宅项目700个6300万平方米，另有31个外地物业服务企业在我市设立分公司，管理项目25个600万平方米。我市新建小区全部实行了物业管理，整治后的老住宅小区也基本实行了物业管理或者业主自治、社区管理等准物业管理，征地拆迁安置小区也在积极推行物业管理。着力提高业主委员会的覆盖率，我市已有238个住宅小区成立了业主大会，组建了业主委员会。业主通过业主大会和业主委员会这一基层民主组织，主动参与小区物业管理，维护全体业主的合法权益。同时，对各区、街道、社区135位物业管理监管人员认真做好业务培训工作。
（六）加强监管，争先创优。切实加强前期物业管理招投标的监管工作，几年来共对166个总建筑面积3166万㎡的新建住宅项目，落实了前期物业管理企业，实现了建、管之间的平稳衔接。做好新交付项目公建配套设施的验收工作，主动督促房地产开发企业执行省标准，按建筑总面积的千分之四配足物管用房。做好物业服务收费的核准工作，物业管理合同签订的鉴证工作、物业管理企业资质年检工作等，为提高行业的整体水平奠定了扎实的基础。同时，积极开展创优考评，提升行业形象，我市已取得物业管理各类优秀称号的管理项目共143个。为了使各类物业管理优秀项目名符其实，有关部门对所有物管优秀项目进行动态管理，加强平时抽查和复验工作，2007年以来就撤销了10个国家示范项目、13个省优项目、54个市优项目，从而以严格的监管制度，促进物业保值增值、广大业主得益、行业得到规范。
（七）贴近基层，化解矛盾。针对物业企业进退小区所带来的各种矛盾，进一步完善了《物业管理项目进入与退出应急管理工作程序》，从保稳定、促和谐的政治高度出发，积极应对矛盾，深入基层群众，排除不稳定因素，市房管部门会同区、街道协调处理了大量而又复杂繁琐的矛盾纠纷，解决了红梅新村、元丰苑、金色新城等小区业主委员会换届，聚和家园业主委员会的重建问题，娑罗家园、东方花园、西新桥公寓的产权归属纠纷问题，天皇堂新寓、润德半岛、勤丰新村、荷花池公寓的物业交接问题，迎春花园、同济花园的二次供水管网等问题。特别是2009年上半年，市公安局、房管局联合开展打击“搬霸”专项行动，使一度在新建住宅小区中横行、带有黑恶势力性质、严重危害业主利益和小区安全的“搬霸”在常州销声匿迹，赢得了群众的好评。与此同时，面向群众，面向社会，积极做好物业管理的法制工作，制定了《物业管理宣传工作意见》，将当前物业管理推进过程中的难点和百姓关心的热点作为宣传重点，列出每个季度宣传工作计划，召开物业管理宣传工作会议，建立了物业管理行业与新闻媒体良好互动沟通机制。
通过这次执法检查，我们认为，市、区两级政府及有关部门为推进《物业管理条例》在全市的贯彻实施，为“构建和谐物管、营造和美小区”做了大量工作，尤其是在推动物业管理市场化、规范行业管理、改善老小区功能、化解物业纠纷、缓解停车矛盾等方面取得了较好成效，卫生保洁全面覆盖，保安保绿基本实现，全市物业管理工作总体处于平稳态势。但是，全市物业管理的矛盾依然层出不穷，群体性事件也有发生，部分小区业主与开发商、物业企业的利益冲突依然是影响社会稳定和谐的制约因素，我市的物业管理工作与人民群众的期盼相比，与建设幸福常州的要求相比，还需要付出艰苦的努力。
综观我市小区物业管理形势，主要有七大难点热点问题：一是收缴物业费难。我委曾在2008年3月作过调查， 就天宁、钟楼、戚区19万住户中有6.4万户欠缴物业费，比例高达三分之一以上，而时隔2年多，尚无明显好转。二是业主委员会成立难，有的小区“折腾”了三年也未成立，而且对已成立的业委会缺乏引导、监督机制。三是解决开发商遗留问题难，次新小区的房屋质量、公建配套设施等方面不到位、纠纷多。四是停车难，增量建设的空间不多，存量利用的难度很大，尤其是许多开发商产权车位的出售价格过高，处于闲置状态。五是解决扰民问题难，乱搭建、乱破墙、乱开店、乱排放以及宠物饲养等问题，影响居民正常生活。六是保修维修难，一些小区开发商与物业企业对房屋质保期的维修，相互扯皮，侵犯业主利益；同时，现行法律程序和相关利益人素质较低，导致房屋维修基金难以及时发挥作用，13.5亿的归集总量只有1800多万元的实际使用量。七是纠纷调解难，有效的物业矛盾排解机制尚未真正建立，尤其是涉及到市、区交叉的矛盾难以迅速得到解决，累积起来的各种矛盾对业主与物业企业之间的关系带来了负面影响。
究其原因，既有客观因素，也有通过努力、可以克服的主观因素。从客观的一面来看，一是立法意愿过于超前，脱离现实，一些条款缺乏可操作性、可行性，反而成为解决物业矛盾的障碍；二是社会文明程度尚未达到应有的水平，居民的法制意识、有偿消费意识、参与社会事务的意识有待提高；三是一些老小区、次新区的历史遗留问题，很难得到有效解决等等。从主观一面来看，一是思想认识有待提高，对“构建和谐物管、建设和美小区”与促进社会和谐的关系，认识得还不够深刻，重建轻管的倾向依然存在；二是体制机制还不够完善，虽然实现了物业管理的重心下移，但是在街道层面有机构、无人员、无经费，责权利未能做到统一结合，街道积极性不高；三是一些部门对小区围墙内的各种违法现象执法不力，各级政府部门齐抓共管的合力氛围尚未形成；四是小区开发项目的行政管理需要完善，政策需要修订，例如竣工环节的验收，公建配套用房与基层行政组织的交付，开发商产权车位出售与租赁价格的政策。五是舆论导向有待正确引导，针对居民“尊重物业劳动、依法自治维权”的宣传力度还不够大，物业企业的社会地位亟待提高。
二、几点建议
执法检查组结合《物权法》和《物业管理条例》的有关规定，在了解居民期盼、企业愿望和辖区政府以及有关部门意见的基础上，从我市实际出发，以重要性、可行性为原则，向政府提出以下建议：
（一）提高认识，创新谋划物管工作。要从新的高度，认识物业管理。物业管理工作涉及千家万户，关乎社会和谐，不仅是安居工程的一个组成部分，也是幸福常州的一项重要内容，虽然我市的住房保障工作和老小区整治工作走在了全国的前列，但是要认识到，只有把物业管理工作也抓上去，才能打响完整意义上的常州的住房品牌，才能真正让群众安居乐业。各级政府都应当高度重视物业管理工作，像抓城管工作那样，真抓实干，抓出成效。要以新的举措，推动物业管理。物业管理工作量大、情况复杂，有许多问题需要创新探索，不仅要解决法律的内生缺陷，而且要采取切实可行的行政推动措施。建议市政府以党政领导重视程度较高、善于探索、勇于实践并已取得一定成效的钟楼区为试点，市区合力，创新举措，综合治理，突破难点，从而积累经验在全市推开。
（二）突出重点，努力破解七大难题。下决心破解当前物业管理中的突出问题，才能造福群众、感染群众、教育群众，才能营造健康和谐的物管环境。根据基层反映的意见，希望政府以强有力的措施，重点突破上述七大难点热点问题，其中,在治理物业费收缴难上，着重解决公职人员带头欠费问题；在解决停车难上，着重完善开发商产权车位出售和租赁价格政策；在解决扰民问题上，着重运用数字化城管，推进执法进小区、交警进小区；在解决保修维修难上，着重建立保证金制度和房屋维修基金的高效支付运用制度；在解决业主委员会成立难和解决纠纷调解难上，着重发挥街道、居委会的组织作用，建立“三合一”的工作机制。
（三）完善机制，充分依靠基层组织。实践证明，以区为主、属地管理、重心下移是城市政府搞好社会管理的必然选择。建议市政府进一步完善物业管理的工作机制，根据“费随事转”的原则，促进事权与财权相统一，在除了已建立的老小区整治后的长效管理经费制度之外，适当增加投入，设立面向所有成建制小区的物业管理专项经费，建立奖励与基本经费相结合的考核制度，为区、街道提供必要的经费保障。同时，赋予城市基层党政组织对市和区两级行政机关的监督评议权，并鼓励街道、社区组织运用行政管理网络平台和数字城管系统，要求有关部门和单位及时解决小区内应由政府解决的事项,从而真正为物业企业减轻负担，为群众排忧解难。
（四）加大扶持，促进行业健康发展。当前，我市物业企业的小区服务项目普遍处于亏损状态，进而导致服务水平难以提高。其中一个重要原因是，小区内保洁保绿用水价格和公共部位照明用电价格过高，构成了企业的两大成本负担。企业普遍反映，这两项服务项目的用电用水不属于商用营业性质，有关单位依照商用价格收取费用是不尽合理的。建议政府进一步调查研究后，制定切实合理的解决方案。同时，希望宣传部门进一步加大舆论引导作用，督促市内主要新闻媒体正确把握舆论导向，客观公正报道物业管理方面的新闻事件，为物业管理行业的发展营造良好的外部环境。
最后，我们还要向人大常委会提出一个建议，就是针对物业管理费收缴诉讼难的问题，责成市中级人民法院认真开展调查研究，制定相关措施意见。
2010年10月27日
