关于我市市区贯彻实施《江苏省物业管理条例》情况执法检查报告

发布日期：

2013-10-24

来源：人大网

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关于我市市区贯彻实施《江苏省物业管理

条例》情况执法检查报告

市人大常委会执法检查组副组长朱维平

主任、副主任、秘书长、各位委员：

今年5月1日，新的《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）正式实施，这对于解决长期困扰物业管理的难点问题，化解物管矛盾，促进物业管理健康发展，建设和谐社区具有十分重要的意义和作用。为促进《条例》在我市的贯彻实施，市人大常委会于9—10月间联合五个辖区人大常委会对我市市区贯彻实施《条例》情况进行执法检查，检查分两阶段进行，在9月份各辖区人大完成对本辖区内的执法检查后，10月9—11日，市人大常委会成立了由副主任贾宝中任组长，常委会组成人员和部分市人大代表组成的执法检查组，对我市市区范围内的《条例》贯彻实施情况进行了全面检查，检查组实地检查了武进、新北、钟楼、天宁、戚墅堰区共12个不同类型小区的物业管理工作，听取了各区政府对《条例》的贯彻实施情况汇报和区人大前阶段执法检查的情况报告，听取了市住房保障和房产管理局代表市政府作的工作汇报。

物业管理是一项综合性很强的系统工程，事关千家万户，是民生工程的重中之重，然而也正因为如此，导致物管工作具有面广量大、关系复杂、矛盾众多的特点，要管好着实不易。此次市人大组织的执法检查就是要借新《条例》出台的契机，督促政府进一步梳理物管工作中存在的问题，找到问题的症结，并结合《条例》的贯彻实施制定行之有效的解决措施，使老百姓不仅能够“住有所居”，而且能够“安居乐业”。通过检查，我们认为各级政府和相关职能部门对《条例》的宣传贯彻十分重视，为“构建和谐物管、营造和美小区”做了大量的工作，取得了不小的成绩，但同时也存在一些问题和不足，需要进一步研究对策加以改进。下面，我代表执法检查组对此次执法检查情况报告如下：

一、我市贯彻实施《条例》的基本情况

《条例》颁布及正式实施以来，各级政府及相关职能部门深入学习《条例》、广泛宣传《条例》、全面贯彻《条例》，使我市的物管工作迈上了一个新台阶。

（一）深入解读，全方位开展《条例》的宣传培训。新《条例》的修订内容很大，亮点多、实用性强，为在贯彻实施过程中能够更好地把握《条例》的精髓，自去年12月29日《条例》颁布以来，市房管部门组织开展了“五个一”系列宣传活动，分别针对市区两级政府及相关职能部门、街道、社区、物业服务企业、业主委员会成员等进行了宣传培训，深入解读《条例》的十大亮点和各部门职责以及各方法律主体的权利和义务，同时，充分利用媒体宣传、进社区、进小区、宣传周等各种形式在全社会宣传普及新《条例》，使《条例》内容深入人心。各辖区政府也十分重视对《条例》的学习和宣传，及时制定学习方案，区别不同对象开展多层次、全方位的学习培训活动，并积极利用小区宣传橱窗、电子屏幕、宣传标语、手册等载体向广大业主宣传《条例》，为《条例》的贯彻实施打造坚实的社会基础。

（二）细化措施，及时制定完善规范性的配套文件。为配合《条例》在我市的贯彻实施，并使我市的相关规范性文件符合上位法的要求，市房管部门结合我市实际，在充分调研论证和广泛征求意见的基础上，修订了《常州市物业管理办法》、《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》，出台了《常州市业主大会和业主委员会指导规则》，进一步细化和落实省《条例》的相关内容。《常州市物业管理办法》、《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》于今年9月1日正式施行，成为我省第一个出台配套文件的城市，使得《条例》在我市的贯彻实施更具操作性。此外，各辖区政府也在认真研究制定本辖区贯彻《条例》的相关文件，其中，钟楼区已正式出台《实施意见》，其余各区正抓紧制定，武进区还在9月1日率先实行了二手房交易环节清缴物业费制度。

（三）健全机构，全面落实属地管理的管理体制。新《条例》将物业管理的重心下移，明确了辖市区物业管理部门，尤其是街道办事处在物管工作中的核心地位，这也是《条例》最大的亮点，从体制上理顺了物业管理层级关系，也使得物管工作的基础更加扎实、可靠，更符合物业管理的行业特点。为此，市房管部门全面下放管理职权，各辖市区积极推进街道社区的属地管理职能，在街道（镇）增设物管科和物管矛盾调处中心，配备专（兼）职工作人员，落实编制和工作经费，建立区、街道、社区三级物管矛盾投诉调解和协调机制以及区、街道两级物管工作联席会议制度。按照“属地管理、重心下移、条块结合”的原则，健全和完善物业管理网络，在重新梳理辖区内各小区物业管理基本情况的基础上，全面推行物业区域网格化管理。

（四）部门联合，着力推进综合执法进小区的联动机制。新《条例》中有关综合执法进小区的规定，为解决长期困扰小区管理的违建、违停、毁绿、破墙开店、噪声扰民等易造成物管矛盾的多发问题提供了有效的手段。我市各级政府部门积极推进这项工作，市政府专门召开会议部署落实各相关部门执法进小区工作，各辖区政府召集各行政执法部门对小区内的执法事项进行梳理，明确执法主体和责任，并在物业管理区域内显著位置张贴悬挂执法公示牌，公示了12个行政部门执法人员联系人姓名、联系方式、执法事项和监督电话。钟楼区在河景花园率先尝试通过业主授权，交警大队“违停贴罚单”的措施，解决了小区停车乱象，成为我市首个交警执法进小区的成功案例。

（五）多措并举，积极探索物业管理的创新模式。我市各级政府和物管部门在推进小区物管工作中积极探索、勇于创新，形成了许多行之有效的管理办法。钟楼区怀德苑小区成立了由街道、社区、业主11人组成的小区物业管理委员会，成为新《条例》实施以来全省首家物业管理委员会；荷花池社区试行“三合一”工作室、都市桃源社区建立的“D+3”（党组织+三合一）业主自我管理机制，由社区居委会、物业管理公司、业主委员会共同参加，定期召开会议，共议物业管理有关事项，建立了三方共商共议、共建共管的物业管理新模式。天宁区探索实施老住宅小区政府托管模式，由属地街道组建物业服务中心对无管理主体的老住宅小区进行政府托管，解决老住宅小区的物管问题；新天地花苑业主委员会在工作中坚持“依法规范、民主公开、以身作则”的原则，成为业主委员会管理模式的成功样板。

（六）强化监管，大力整顿物业管理的市场秩序。为规范全市物业服务企业的经营行为，促进物业管理行业健康有序发展，市房管部门自去年7月1日起，全面启动了物业服务企业的资质核查工作，对95家不符合资质要求的企业进行了注销，同时，出台了《关于建立物业服务企业信用档案的通知》，对全市物业服务企业进行信用评分，对分值低于60分的企业在资质升级或延续、项目达标创优、参与前期物业管理招投标等方面实行“一票否决制”。各辖市区政府对照物业资质要求和行业标准，对物业企业接管项目严格执行市场准入、项目接管保证金和承接查验制度，并在日常工作中加大监管力度，认真开展监督检查、指导培训、考核评比，引导企业加强服务标准化建设，逐步实现物业管理规范化、专业化、标准化，不断提高物业管理水平。

二、存在问题

经过二十多年的实践，我市物业管理的规模得到了快速发展，在推进物管工作中也形成了许多好的经验和创新的举措，但是从检查中发现，许多物管矛盾仍然没有化解，制约物管行业良性发展的因素依然存在，需要各级政府认真研究并逐步解决，归纳起来主要表现在：

（一）齐抓共管的物业管理体制尚未理顺。物业管理是城市管理不可分割的部分，需要各方力量共同参与，然而，长期以来的由房管部门负责管理的体制使得许多物管问题难以从根本上解决。新《条例》明确规定了政府有关行政管理部门要按照职责分工介入小区管理，依法对小区内的违法行为予以制止或处理，但是，由于缺乏统一的领导机构进行综合协调，职能部门职责界定还相对模糊，在实际的执法过程中还存在相互推诿、相互观望的现象，各部门有效联动、齐抓共管的体制尚未真正形成。

（二）长期制约的物管矛盾尚未有效化解。物业管理涉及面广、形式多样、关系复杂，因此也是矛盾多发领域，从这次检查中看，许多老大难问题依然存在，如物业费收缴难、业委会成立难、监管难、停车难、开发商遗留问题解决难、房屋维修保养难等，对这些问题的解决，有些小区进行了一些有益的尝试，也取得了一定的效果，但是由于各小区的特点不同，就全市范围而言依然是普遍存在的共性问题，并没有从制度上或是技术上找到有效的解决办法。

（三）人尽其责的全社会氛围尚未形成。通过一段时间的宣传，新《条例》在政府层面、物业管理从业人员中得到了普及，但在许多市民中“要权利不要责任、要民主不要服从、要服务不要收费”的思想仍普遍存在，并没有真正认识到自己在物业管理中应尽的责任和义务，盲目的权利观、利己主义和从众心理是许多物管矛盾发生的诱因，还需要进一步加大宣传和教育力度，在全社会形成人尽其责的和谐氛围。

（四）良性发展的行业秩序尚未真正建立。我市现有物业服务企业265家，但是一、二级企业只占10%，行业整体水平不高，发展的基础不扎实，而且，在当前大部分企业入不敷出、生存困难的情况下，依靠引进专业技术人才、加强业务培训等措施提高行业水平的目标也无法实现。此外，物业服务与收费标准的不统一，业主委员会的良莠不齐和缺乏有效的监管手段，一些物业服务企业服务意识不到位，重收费轻服务，部分业主服务商品意识淡薄，要服务不缴费，使两者几乎成为了对立面，这些都严重制约了行业的良性发展。

三、相关建议

物业管理是社会管理的重要组成部分，是最基本的民生工程和构建和谐社会的基础。随着城市化进程的加快和居住条件的改善，人们对于物业管理的要求越来越高，而由于管理不善所带来的社会矛盾也越来越突出，处理不好将直接导致社会的不稳定，因此，各级政府必须高度重视物管工作，把抓物管像抓城管一样提上政府主要的议事日程，从体制机制入手，加大投入、加强监管，努力构建我市的物业管理新格局，为此，提出以下几点建议：

（一）进一步加大宣传力度，形成全社会参与的强大氛围。物业管理的社会职能决定了要管好物业必须依靠广泛的社会基础，要借《条例》出台之机在全社会广泛宣传和普及物业管理的相关法律、法规和基本知识，形成学《条例》、懂《条例》、用《条例》的社会氛围。要加强对各级政府和相关职能部门物业行政管理人员的宣传，切实提高各级政府部门对物管工作重要性、紧迫性、复杂性的认识，增强履行职责的主动性和管理工作的科学性。要加强对物业服务企业和从业人员的宣传，规范物业服务行为，提升服务质量，正确处理好与行政管理部门、业主委员会和业主的关系，善于运用《条例》维护自身的合法权益，增强对行业发展与未来的信心。要加强对广大业主的宣传，让每一个市民都认识到自己是物业管理的参与者，在主张权利的同时也必须履行好义务，牢固树立物业服务是商品消费的观念，及时缴纳物业费，同时积极参与物业管理，维护小区环境。

（二）进一步理顺体制机制，建立联合联动的综合管理体制。物业管理综合性强、牵涉面广，必须依靠各职能部门的密切协同、形成合力才能取得实效。为此，建议市政府成立由主要领导亲自挂帅的组织机构，统一领导协调各职能部门在物管工作中各司其职、联合联动，消除部门障碍，形成齐抓共管的管理格局。要建立联席会议制度，明确各成员单位之间的职责范围、管理责任和工作流程，定期、不定期地召开会议，交流工作经验，改进工作方法，协商处理工作中出现的复杂问题，确保小区综合执法落到实处。要建立数字城管和物业管理的联动机制，利用数字城管的网络平台提高物管执法的响应速度和处置能力。要推行司法介入，尝试建立物管法庭和简易审理程序，采取诉调结合的模式，着重解决欠缴物业费等合同纠纷案件，并通过对一些典型案例的公开宣判维护守法者的合法权益，同时起到对全社会的震慑作用。要充分发挥媒体的主渠道宣传和舆论监督作用，在弘扬先进事例的同时，对破坏物管秩序的行为给予曝光，净化物管环境。

（三）进一步加大扶持力度，夯实物业管理的发展基础。要加大财政对物业管理的资金投入，建议市政府研究从城市建设维护费中划出一块作为物业管理专项资金，用于健全基层物业管理机构，落实人员编制，充实管理人员和工作经费；加强对老住宅小区公共设施的维护与改造，补贴物业服务费用；建立物业管理人员的培训制度，设立物业管理考核与奖励基金等，以促进物业管理的健康发展。要尽快落实各项税费优惠政策，严格按《条例》规定给予物业服务企业水电气使用价格和营业税、企业所得税方面的优惠政策，切实减轻企业负担。要加快推行物业费价格调整机制，确保物业收费能与物价水平相一致，维护物业服务企业的正当权益。要研究制定物业服务业发展规划，按照现代服务业的要求落实扶持政策，尤其对一些综合实力强、服务水平好、市场信誉度高的企业进行重点扶持，引导他们健全服务体制、创新服务内容、提升服务品质，并通过兼并重组做大多强，培养出我市的物业服务品牌企业，带动全市物业服务水平的整体提升。

（四）进一步深化行业管理，促进物管行业的健康发展。物业管理是社会关注的热点问题、更是难点问题，必须依靠创新管理、规范管理加以解决。要积极探索创新的管理模式，鼓励小区结合自身的特点寻求可行的管理办法，只要是合规的、业主满意的，各级物管部门、街道、社区都应该给予引导和支持，并对好的办法进行总结和推广。要重点研究老居民小区和安置小区的管理，老小区设施陈旧，老年居民和外来租赁户比例较高，物业收费低而维护费用高，各部门要认真研究对策，寻求更加有效地管理途径；安置小区大都是农转居人口，其思想观念和生活习惯尚未根本转变，要积极加以引导，逐步纳入规范化的管理范畴。要加快制定物业服务的相关标准，通过标准化的合同文本、服务内容、收费来规范物业服务企业的行为，减少企业和业主之间因服务内容不明晰、执行不到位而引起欠缴物业费的纠纷，也有利于行业水平的不断提高。要加强监管力度，对物业服务企业要严格资质管理和市场准入，依法查处违规行为；对业委会要加强指导和监督，使业委会能够真正代表业主行使职权；对建设单位要严格审查规划建设的物管用房和车位的配置，严把房屋质量验收关，防止因开发建设遗留问题影响物业管理工作。

此外，在此次检查中，辖市区提出要明确综合执法进小区中各职能部门的管理边界和执法要求、电梯维保合同的签订主体等具体操作办法，请有关部门认真加以研究，细化操作办法，保证各项管理要求能落到实处。

以上报告，请予审议。

2013年10月23日

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