关于对我市贯彻实施《江苏省物业管理条例》执法检查情况报告

审议意见处理情况的报告

常州市住房保障和房产管理局局长  孙  勇

 

常州市人大常委会：

市十五届人大常委会第十二次会议听取和审议了我市市区贯彻实施《江苏省物业管理条例》（以下简称《省条例》）情况执法检查报告，并形成了审议意见（常人办函〔2013〕14号）。受市政府委托，现将有关处理情况报告如下：

一、深入宣传，进一步学习贯彻《省条例》精神

全市通过各种形式，大张旗鼓地宣传以《省条例》为核心的各项物业管理政策法规。精心制定宣传培训计划，重点组织各级物业管理职能部门、街道办事处、社区居委会等基层组织和物业服务企业、专业经营单位相关人员，对《省条例》进行系统深入学习，全面领会、逐条掌握《省条例》的各项制度和规定，确保《省条例》得到及时、准确、有效贯彻落实。结合《省条例》的贯彻，市政府制定出台了《常州市物业管理办法》，并已正式实施。我们将在全市以《省条例》、《市办法》的正式实施为契机，充分利用报刊、电视、广播、网络等新闻媒体，采取通俗易懂和群众喜闻乐见的方式，广泛深入开展学习宣传活动，努力得到家喻户晓、应知尽知，促进政府部门、社会各界和广大人民群主知法、懂法、守法、用法，进一步提高广大市民对物业管理工作的认识水平，树立物业管理的商品消费观念，引导他们主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，及时缴纳物业服务费用，形成全社会关心支持物业管理，物业管理真诚服务全社会的良好氛围。

二、深化认识，进一步健全物业管理体制和工作机制

物业管理工作涉及到每一个居民、关系到群众的切身利益，目前出现的一些物业管理矛盾纠纷带有一定的普遍性，物业管理已直接影响到居民群众的安居乐业和社会的稳定和谐。市政府将进一步完善市和区两级政府物业管理职能，把物业管理工作和城市长效管理工作有机结合起来，进一步健全工作体制和机制，全力推进物业管理工作。市级层面着重研究制订政策，加大考核力度，进一步落实以区为主、属地管理职责，做到“放权到区”，在法律规定的许可范围内，把物业管理评价权、监督权、执法权进一步下放到区，为各区政府做好物业管理工作创造有利条件；在街道建立由区相关部门、街道、社区党支部、社区居委会、业主代表、物业服务企业等多方参加的综合协调机制，加强对小区物业管理问题的日常沟通、协调、指导和监督。

三、加大市场监管力度，规范物业企业行为

一是规范物业企业服务行为。开展物业服务公示活动，规范物业企业收费行为，在全市物业企业在开展物业服务收费明码标价，要求物业服务企业在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及收费办法等有关情况如实公示。同时按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示，接受业主委员会、业主、价格行政主管部门、物业管理行政主管部门的监督，完善物业企业服务标准，实现质价相符的物业服务；同时研究政府救助措施，给低保家庭提供政策性补贴，解决低收入群体交费难的问题；二是严格物业企业行业的准入和退出制度。通过企业资质管理、信用档案管理、物业招投标管理、加大违规处罚等手段，培育和完善物业服务市场，保障业主与物业企业互相选择、平等协商的权利，对房地产开发企业、物业企业强迫业主签订物业服务合同、不按标准提供服务、滥收费等不法行为，采取包括降低或注销企业资质等级等办法进行严肃处理；三是加强区物业行政主管部门和街道对物业企业交接过程的监管。明确物业项目交接时的验收制度，规范企业进入、退出物业项目时的程序，特别是业主选择新的物业企业时，交接各方要按照法律相关规定进行交接，对于违反交接规定的物业企业，依法严肃处理。

四、加大力度，真正落实政府部门综合执法进小区

按照新《省条例》《市办法》规定，大力推进政府相关部门积极参与物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，在全市各住宅小区内显著位置公布联系人的姓名、联系方式和执法事项的基础上，督查各部门依法处理管理区域内的违法行为的工作情况。真正使政府各行政管理部门综合执法进小区，让有执法权的相关政府职能部门介入小区管理，形成管理合力，同时让各部门按照职责分工，建立有效的物业服务投诉受理和纠纷处理机制，充分发挥多部门联动、合力的作用，做到及时发现问题、解决问题，把问题化解在基层，更加有力地维护广大业主的权益，推动和谐社区的建设。

五、积极探索，建立老旧、安置小区的长效管理机制

按照符合老旧、安置小区实际、尊重居民意愿的原则，区分小区的不同情况和特点，采取灵活多样的物业管理模式，促进老旧小区管理的良性循环。对于配套设施相对独立，较为完善，又有一定规模的老旧、安置小区，通过业主委员会或物业管理委员会，选聘物业企业对小区进行物业管理。对于不具备实行物业管理的老旧、安置小区，由街道社区居委会代表社区居民，依法与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理和服务合同，专业服务企业按照合同的约定提供服务和收取报酬。探索由街道（乡镇）成立物业服务中心，组织相关人员组成维修、保洁、绿化等队伍，进行小区管理服务。鼓励规模较小的老旧、安置小区实施自行管理。

六、加强监督，避免新的开发建设遗留问题

对于新建居住区，加大监督管理力度，避免出现新的开发建设遗留问题。严禁房地产开发建设企业随意变更原有设计方案；加强竣工验收管理，对是否按规划建设、房屋主体结构质量及配套设施建设等方面进行严格把关；加强房屋销售管理，监督指导房地产开发建设企业与业主就房屋建筑及设备安装质量、附属配套设施、房屋周边环境条件、小区公共设施权属、物业服务及收费标准等内容，依法明确具体的约定，避免买卖双方对这些方面认识不一致所带来的物业纠纷；督促开发建设企业与物业服务企业做好承接查验工作，落实物业承接查验管理的具体措施，细化交接时间、交接内容、交接责任规定。

七、加强指导，认真探索新形势下业委会工作新模式

加快推进物业管理纳入社区建设步伐，将业主自治管理纳入社区居民自治管理范畴。进一步明确街道办事处、社区居委会在该项工作中的具体职责、权力和义务，将业主大会、业主委员会（物业管理委员会）依法成立率和业主居民满意率作为考核社区建设工作的重要指标；针对业主大会、业主委员会成立难的突出问题，重点加强对业主大会、业主委员会组建和选举工作的监督指导，加大全市物业管理委员会的组建力度，规范业主大会和业主委员会组建和选举程序，明确街道办事处、居委会在业委会组建、改选中的具体职责和工作内容；充分尊重业主大会、业主委员会自治权利，允许业主探索采取物业企业服务管理、社会专业化服务管理、自我服务管理等不同的物业管理模式，不强求全市物业管理模式的整齐划一；积极探索建立政府物业管理应急机制，建立应急预案，在出现业主大会无法召开履职、业主委员会不作为、物业企业擅自撤离小区等重大事项时，确保业主有一个稳定、安全的居住环境。

八、加大扶持力度，促进物业行业健康有序发展

（一）切实减轻企业税费负担。市政府将按照《省条例》明确规定，将物业服务纳入现代服务业发展规划并明确相关税收优惠政策，住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价，使物业服务企业减少支出，提升效益。

（二）着力解决物业费收取难题。市政府将按照《省条例》规定，要求价格行政主管部门每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整，为企业提高物管费提供政策支持。

（三）鼓励和培育企业做强做大。着力在提升群众满意度上下功夫，提高物业服务市场准入门槛，实行从业人员持证上岗和项目经理信用管理及教育培训制度，广泛开展物业服务行业创优活动，以典型示范带动物业管理服务水平的全面提升。着力在培育优势企业上下功夫，鼓励物业服务企业通过兼并、联合、重组等形式做强做优，引导企业创新盈利模式，实现转型升级，努力使企业上规模、上档次、上水平，打造物业服务企业航空母舰，从而带动物业管理行业整体水平的提高。

九、发挥物管矛盾纠纷调处联动机制的作用

充分发挥住宅小区物管矛盾纠纷调处联席会议制度作用，分析研究本市物管矛盾纠纷的动态，商讨小区管理中的重大问题，及时组织对复杂、重大的物业管理纠纷的协调和处理。充分发挥调解和仲裁在化解物业管理纠纷中的作用，在建立物业管理纠纷联动调处机制的基础上，通过联席会议研究解决机制建设和工作衔接中的重大事项，对调而不解的物业管理纠纷，积极引导进入仲裁程序，加强各个环节的工作衔接，实现联动调处。在各辖市（区）社会矛盾纠纷调处服务中心设立小区管理矛盾纠纷调解委员会，综合运用人民调解、行政调解、司法调解手段，全面调处小区管理中的各类矛盾纠纷。

住宅小区物业管理是当前社会各界普遍关注的热点问题，也是城市管理和社区建设的难点问题。市政府及其有关部门将以这次执法检查为契机，进一步提高认识，采取切实措施，提升物业管理工作水平，促进物业服务行业健康发展，为和谐常州的建设作出贡献。

 

 

 

                              2014年4月22日