——2016年6月30日在市十五届人大常委会第三十二次会议上

常州市住房保障和房产管理局局长  刘文荣

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我受政府委托，向市人大常委会报告我市贯彻落实《江苏省物业管理条例》的情况，请审议。

一、我市物业管理工作概况

物业管理作为与人们生活密切相关的服务行业，在提升城市形象、改善居民生活质量、促进社会和谐等方面发挥了积极作用。近年来，我市以构建“和谐物管、和美小区”为目标，积极开拓创新，物业管理工作取得了一定进展。

（一）行业规模不断扩大。截至目前，我市共有物业服务企业369家，其中一级资质14家、二级资质35家、三级资质320家；从业人员6万多名，其中工程、财务等中级职称以上人员2976名，物业管理师、项目经理等专业人员3915名。全市共有938个住宅小区采取物业管理模式，管理面积1.04亿平方米；此外还有98个小区实行业主自治，436个小区采取街道、社区托管。我市江苏新城物业服务有限公司、常州中房物业有限公司、江苏高正物业管理有限公司被评为2015年中国物业管理综合实力百强企业。

（二）服务领域日益拓展。目前，我市2003年以后新建的住宅小区全部实行了物业管理，综合整治后的老住宅小区通过业主自治、社区管理等方式实行了基本物业管理，征地拆迁安置小区也在积极推行物业管理。同时，物业服务管理对象从单一的住宅小区发展到办公楼、工业区、学校、医院、公园等各类非住宅项目，形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、秩序维护、绿化等配套服务。

（三）社会影响日趋提高。随着物业服务行业的快速发展，物业管理在城市管理中的作用越来越明显，承担了服务群众、维护秩序、养护设施设备等多重任务，满足了业主在物业使用过程中的多元化需求，提升了城市的形象。同时，物业服务行业作为劳动密集型行业，提供了大量就业岗位，是解决剩余劳动力、扩大就业的重要途径。

二、《省条例》出台以来开展的主要工作

《省条例》出台后，我市积极学习宣传贯彻，在全省率先出台了《常州市物业管理办法》，指导和推进全市物业管理工作，主要开展了以下六个方面的工作：

（一）积极推进物业管理属地化。按照《省条例》“重心下移、属地管理”的要求，我市明确各区政府是所辖区域内物业管理工作的责任单位。各区十分重视，初步构建起了物业管理工作新机制，各区街道都成立了物管科，落实了物管人员，逐步落实物业管理属地化的责任。为了支持各区抓好物业管理工作，我局在法律规定的范围内，将更多职权下放到区。截至目前，行政执法权、物业服务合同备案、物管用房验收、物管项目接管保证金、物管项目创优达标、企业资质升级初审等内容，都已交给了各区政府，实现了各区对物业管理监督权、评判权、执法权的全覆盖。同时，我局加强对各区物业管理的考核工作，重点对市区23个街道（乡镇）的工作网络构建、执法工作、业委会及物业管理委员会的指导工作、矛盾调处、业主满意度等内容进行考评，并召开点评会督促整改。

（二）大力整顿物管行业秩序。以企业资质核查为抓手，全面启动对物业服务企业的专项检查，对一些管理不规范、服务不到位、群众意见大的企业，我们根据《物业服务企业资质管理办法》的规定，注销了95家企业的资质，占到全市物业服务企业总数的1／4。我们还出台了《关于建立物业服务企业信用档案的通知》，把物业服务企业1400余起违规行为记入了信用档案，并通过我局政务网实时向社会公开，对信用分低于60分的企业在资质升级、项目评优创优、参与前期物业管理招投标等方面实行“一票否决制”。此外，我局还对一些物业服务企业超资质经营、违规出租物管用房、严重侵害业主利益等行为进行了行政处罚。通过开展行业整顿，进一步规范了市场秩序，净化了市场环境。

（三）努力推动综合执法进小区。多年来，住宅小区内的行政执法一直是盲区和空白。《省条例》第九十条对如何加强小区综合执法工作提出了明确要求，“违反行政管理规定的，由县级以上地方人民政府规划、建设、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处”。2013年以来，市政府多次召开会议，研究部署市相关部门综合执法进小区工作。截至目前，各区已在物业管理区域内显著位置张贴了执法公示牌，公布了12个行政部门执法事项、执法人员联系人姓名、联系方式和监督电话，一些部门已经进小区开展了执法工作，物业矛盾纠纷有了一定程度的缓解。

（四）积极探索物业管理委员会模式。长期以来，住宅小区主要是通过成立业委会来实现业主自治的，但从实践来看，运行效果并不是很好，有的业委会长期不作为，处于瘫痪状态；有的业委会成员把小区当成谋利的地方，挪用公共部分收益，侵害小区业主权益；其产生的根源在于业委会的行为随意性较大，且不受任何监督。针对这种情况，《省条例》提出了一种全新的管理模式，就是物业管理委员会，其目的是为了强化街道、社区在物业管理中的基础作用，纠正以往业委会不受监管的状况。2013年，我市在全省率先启动物管会组建工作，从钟楼区怀德苑小区开始，到目前已有187个小区成立了物管会，有效弥补业委会缺位及业委会成立难等问题，尤其是政府街道、社区和派出所等单位加入物管会，完善了监督机制，让业主感到在政府主导下的业主自治更规范、更有序。

（五）切实加强住宅专项维修资金管理工作。针对住宅专项维修资金使用难问题，我市出台了《关于规范市区住宅专项维修资金应急使用管理的通知》（常政办发〔2014〕176号），对屋面及外墙防水损坏造成渗漏、电梯故障、楼体单侧外立面有脱落危险等危及人身安全等情况，启动应急维修机制。2015年以来，已对6619个应急使用项目组织了现场查勘，提高了资金的使用效率，确保了业主生命财产安全。同时，考虑到住宅专项维修资金每平方米只有53.9元（对应房屋70年的使用年限，每年每平方米只有0.77元），是住宅的“养老钱”，必须加强资金的监管，使该项资金能够规范用、长期用。对此，我们在业主申请使用维修资金过程中，通过强化现场查勘、工程审计、现场复核等措施，确保维修资金使用安全；特别是在小区里实行两次公示，在施工前广泛征求业主意见，在工程结算前公示施工合同、审计报告等内容，切实维护好业主的合法权益。

（六）进一步加强物业管理制度建设。《省条例》一颁布，我们就积极学习贯彻，并结合我市实际，2013年在全省率先出台《常州市物业管理办法》、以及《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》以及《常州市业主大会和业主委员会指导规则》等文件，进一步细化和落实《省条例》。《市办法》等文件的出台，明确了各方法律主体在物业管理中的职责，为我市物业管理工作的开展提供了政策保障。

三、主要问题

（一）从行政管理方面来看，主要有四个方面的问题。一是我局作为行业主管部门，对行业发展的认识还不足、研究还不透；二是对物业服务企业的监督力度还不够，对住宅小区业主与物业服务企业之间的矛盾调处还缺乏有效的途径和方法，行业中还有一些管理服务水平差的企业，群众反响很大；三是综合执法进小区工作还未完全落实到位，使得小区内一些社会管理处于真空状态，乱搭建、乱停车、乱排放、破墙开店以及宠物饲养等问题不能得到有效解决，这就使得物业服务企业在日常管理过程中，遇到这类问题得不到有力支持和及时解决，造成小区管理难度大大增加；四是缺乏相关政策扶持，成本上涨的压力长期困扰着企业，但目前在企业用工、税费方面的扶持政策还没有得到有效落实。

（二）从企业方面来看，主要有三个方面的问题。一是有相当一部分企业管理服务水平不高，受成本因素影响，在运营过程中不断降低服务标准，导致了业主的不满，并由此拒交物业费，从而陷入了收费更少、服务更差的恶性循环；二是企业之间存在低价竞标等不诚信行为，有的企业为了承接项目，故意压低价格，或者先期承诺所谓“优质低价、超值服务”等口号，最终导致管理上偷工减料，服务上失去信誉；三是绝大部分企业主要集中在保洁、保安、绿化等传统型基础服务上，没有开拓意识，物业管理向现代服务业的转型升级还处在起步阶段。

（三）从业委会和业主方面来看，主要有三个方面的问题。一是多数业主委员会在做好小区物业管理上发挥了积极作用，但不可否认，有的业主委员会争权夺利，打着维护全体业主利益的幌子，谋取个人私利；二是业主对物业管理的理解存在偏颇，认为小区内的一切事务都是物业的职责，如房屋渗漏的修补、违章建筑的拆除、偷盗失窃、停车位的解决等问题，都要求物业服务企业去处理，一旦不满意就拒缴物业费；三是“要权利不要责任”的现象比较普遍，业主的公共意识、责任意识、自律意识还远远不够，比如，在公共屋顶肆意搭建阳光房、在装修时破坏承重结构、占用公用走道、在停车时随意破坏公共绿地等情况大量存在，直接影响小区秩序、邻里关系。

（四）从物业矛盾纠纷方面来看，主要有四个方面的问题。一是解决开发商遗留问题难，老小区、次新小区的房屋质量、公建配套设施等方面不到位、纠纷多。二是停车难，增量建设的空间不多，存量利用的难度很大，尤其是一些开发商产权车位的出售价格过高，处于闲置状态；三是保修维修难，现行法律规定，动用维修资金需要小区两个“三分之二”业主的同意，而实际操作比较难，导致住宅专项维修资金难以及时发挥作用；四是有效的物业矛盾排解机制尚未真正建立，尤其是涉及到市相关部门以及物业服务企业和业主方面的矛盾难以迅速得到解决。

四、下一阶段工作措施与建议

（一）强化责任，加快完善物业管理体制机制。一方面，按照《省条例》中“属地管理、重心下移”的要求，把推进物业管理作为加强基层社会管理、保障和改善民生的重要任务摆在突出位置，充分发挥辖市区政府、街道办事处、社区居委会在物业管理中的指导、协调和监督作用，理顺物业管理各方的权责关系，完善物业服务矛盾纠纷调处机制，真正形成“条块结合、以块为主、齐抓共管、协同推进”的工作格局。另一方面，进一步推进政府部门综合执法进小区工作，完善多部门齐抓共管的物业管理行政监管体系，形成管理合力，避免出现“执法真空”，把问题化解在基层，化解在萌芽阶段。

（二）多措并举，进一步提升物业服务水平。一是强化对企业的监管。定期对住宅小区物业管理工作进行检查考评，对物业服务不规范行为、群众反映强烈的企业，坚决依法严肃查处；制定出台《物业服务企业信用信息管理办法》，并将物业服务企业的失信行为记录在案，作为资质评定、前期物业招投标的重要条件。二是制定和完善普通住宅物业服务分项目标准。建立起服务内容明确、服务标准规范、收费公开透明、按质论价的物业服务新机制，使广大业主明白消费，合法维权。三是建立健全物管矛盾调解机制。综合运用人民调解、行政调解、司法调解手段，全面调处小区管理中的各类矛盾纠纷；畅通投诉渠道，在住宅小区设立投诉箱，方便业主反映问题，并督促企业及时妥善处理业主投诉，力争矛盾纠纷第一时间解决。四是坚持居民自治与依法治理相结合。重点加强业主委员会和物业管理委员会组建工作的监督与指导，提高业主自我管理能力，引导业主依法、理性、有序参与物业管理，进一步发挥业委会和物管会的正能量。五是进一步强化住宅专项维修资金使用管理。研究出台《常州市区住宅专项维修资金使用实施细则》，将申请受理窗口下放到基层，进一步简化申请流程，加快审批速度，方便群众办事，努力破解维修资金使用难问题。

（三）创新思路，支持企业向市场化、专业化、规模化方向发展。一是逐步解决物业费收缴难问题，目前全市物业费收缴率不足60%，严重制约了物业服务企业的生存与发展。下一步要督促企业提升服务品质，提高业主满意度和信任度，让业主主动配合物业费的收取工作；同时积极争取相关部门的支持，积极探索建立物业费收缴速裁机制，着力破解物业费欠缴问题。二是建立物业服务企业动态评价机制。通过物业管理服务平台及各类媒体，宣传优秀企业，惩处并曝光失信企业，并向全社会公布“红名单”和“黑名单”，让广大业主有更充分的知情权和选择权，营造一个有利于优秀企业做大做强的市场环境。三是积极推动物业管理向现代服务业转型升级。以常州开展“智慧城市”试点为契机，支持和引导物业服务企业创新商业模式，运用互联网来重组传统物业，把传统物业管理的保洁、保安、保绿、设施维护等基本服务，向居家养老、网络购物等方面拓展，进一步提升企业的盈利水平。

（四）加强宣传，进一步营造和谐物管氛围。一是开展多方位宣传。通过报纸、广播、电视、网络等各类媒体开展物业管理宣传工作，解读物业管理政策，分析典型案例，客观公正地宣传报道物业管理工作。二是深入开展“立行规、正行风”主题活动，促进物业管理行业风气明显好转，服务意识明显增强，居住环境明显改善。三是积极开展“物业管理进小区”主题宣传培训活动，今年计划对420名街道、社区物业管理工作人员、200名业委会主任、700名物业项目经理进行培训，为依法开展物业管理工作创造条件。通过加强宣传工作，进一步理顺物业服务企业与业主之间的关系，引导业主增强契约意识和消费意识，使社会各界了解、理解进而支持物业管理，为行业发展营造良好环境。

最近，我局正在研究起草《常州市物业管理条例》（草案），《市条例》已列入市人大2016年地方性法规立法调研项目。我局已成立了起草工作小组，将围绕当前物业管理中的重点难点问题，深入开展调查研究，广泛听取社会各界意见，力争制定出科学合理、富有前瞻性、可操作性的地方性法规，进一步细化《省条例》，切实解决物业管理发展过程中存在的困难和问题。在此，也请市人大各位领导、各位代表给我们提出宝贵意见。

市人大常委会历来重视和关心民生工作，这次专题调研并听取我市贯彻落实《江苏省物业管理条例》的情况汇报，必将有力增强我们做好民生工作的信心和决心，必将有力推动我市物业管理工作实现新发展、再上新台阶。在此，我谨向各位领导表示衷心的感谢！并恳请市人大常委会一如既往地对房管工作给予更多关心、指导和监督。