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关于《江苏省物业管理条例》贯彻实施情况的调研报告
日期: 2016-07-01 阅读: 字体: [ ] 视力保护色:

——2016年6月30日在市十五届人大常委会第三十二次会议上

常州市人大常委会环资城建工委主任  朱维平


主任、副主任、秘书长、各位委员:

2013年5月1日,新的《江苏省物业管理条例》(以下简称《省条例》)正式实施,这对于化解物管矛盾,促进物业管理健康发展,建设和谐社区具有十分重要的意义和作用。三年来,我市紧紧围绕《省条例》的核心内容,结合我市实际认真贯彻落实,物业管理工作取得了明显的成效,但一些长期困扰物业管理的难点问题依然存在,尤其是综合执法进小区、物管矛盾的调处和司法介入等环节还比较薄弱。为进一步加强部门间的协作,切实把《省条例》的各项要求落到实处,同时为开展我市物管条例的地方性立法工作做好前期准备,6月7—8日,在常委会领导俞志平、贾宝中、张东海、盛建良、姜洪鲁的带领下,我委邀请部分常委会组成人员和市人大代表专题调研了我市《江苏省物业管理条例》的贯彻落实情况。调研组先后在新北、天宁、武进、钟楼四个辖市区现场调研了包括太湖明珠苑、丽景花园、清凉新村、阳湖名城、花东三村、文亨花苑、万福花苑在内的7个不同类型住宅小区,听取了市房管局物管工作汇报,以及市中级法院、市公安、建设、工商、质监、环保、规划、城管、物价局等部门相关职能落实情况的汇报。现就调研情况汇报如下:

一、我市贯彻实施《省条例》的总体情况

《省条例》颁布实施以来,市政府及相关职能部门认真宣贯条例内容,对照条例要求加以落实,针对管理实际不断完善工作机制、改进工作措施、创新工作方法,行业管理的规模和水平都迈上了一个新的台阶,在服务市民安居乐业、维护社会和谐稳定中发挥了积极的作用。截至目前,我市共有物业服务企业369家,其中一级资质14家、二级资质35家、从业人员6万多名。一、二级企业占比有了大幅提高,我市新城、中房、高正等物业公司被评为2015年中国物业管理综合实力百强企业,也涌现了一批类似天空物业的理念创新、服务创新的新型物业服务企业。目前,全市共有938个住宅小区采取物业管理模式,另有98个小区实行业主自治,436个小区采取街道、社区托管,新建小区全部实行了物业管理,老小区在政府每年投入1500万进行综合整治后也基本实行了物业管理。我市的物业管理行业规模、服务领域、社会影响等都得到了拓展和提高,行业管理水平在全省处于领先地位。

(一)物业管理体制日益完善。一是加强制度建设。《省条例》出台后,我市立即着手制订相关配套文件,并于2013年在全省率先修订和出台了《常州市物业管理办法》、《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》、《常州市业主大会和业主委员会指导规则》,以及《关于规范市区住宅专项维修资金应急使用管理的通知》等管理制度,为条例的贯彻提供制度保障。二是落实属地责任。“重心下移、属地管理”是《省条例》的核心内容之一,我市积极推进,在各区街道成立物管科,落实物管人员和工作经费,市房管局下放管理职权,将物业管理中的监督权、评判权、执法权下放各区政府,实现物管工作中的权责对等。在下放职权的同时,加强对各区物管工作的考核点评,更好地发挥了各区和街道、社区在物管工作中的积极性和主导作用。三是健全管理模式。2013年在全省率先启动物管会组建工作,至今已有187个小区成立了物管会,有效弥补了业委会成立难和监管难等问题,使业主自治更加规范、有序。

(二)综合执法进小区初见成效。综合执法进小区是遏制住宅小区内行政违法行为,化解物管矛盾的重要途径。《省条例》出台后,我市立即部署职能部门开展工作,在各物管区域显著位置公布各部门执法事项、执法联系人姓名、联系方式和监督电话,依法开展小区内各类违章违法行为的查处工作。城管部门结合城市环境综合整治、城市长效综合管理开展小区执法,按照网格化要求构建工作网络,主动对接社区和物业公司,建立信息沟通机制和违建矛盾调处机制,严肃执法和整治,突出抓好新增违建和居民举报违建的查处力度,近年来共调处各类违章矛盾上百起,拆除各类违章建筑万余平方米,并对问题突出的20多个小区内部及周边开展集中整治,着力解决乱堆放、乱设摊、占道经营等违章问题。公安交警部门针对物业区域交通管理问题,主动指导物业单位优化停车泊位,对接114平台在全省率先实行114社会化移车服务,并开通了“微信自助移车”服务等便民措施,大大缩短警情处置时间。公安消防部门开设了“96119”火灾隐患投诉举报热线,接受居民举报,及时查处消防隐患。环保部门依托12369投诉热线加大环境信访化解力度,对小区居民的环境信访投诉第一时间核实化解。质监部门2014年整合建设了常州市电梯大数据平台,通过信息化手段监督维保单位定期维保,又在2015年开展“电梯大会战”,重点排查“三无”(无物管、无维保、无维修资金)电梯,对隐患电梯挂牌督办,督促整改。

(三)物管市场得到进一步规范。《省条例》实施后,市政府及相关部门从源头抓起,大力落实各项措施,使我市的物管环境较三年前有了明显的好转,物管市场得到进一步规范。市房管部门大力整顿行业秩序,开展物业服务企业资质核查,先后注销了不符合资质要求的企业95家,同时,建立物业服务企业信用档案,将信用分作为企业资质升级、评优创优、市场招投标等的重要指标之一,通过信用管理提高企业自律。公安部门排查登记物业从业人员19296人,劝退、清退不合规保安人员118人,抓获网上逃犯4名,组织保安员资格考试,提高业务素质。市城乡建设和规划部门严把开发关,在住宅用地出让前,将包括物业管理服务用房在内的主要公建配套设施的规划指标、权属性质等列入规划条件和《房地产开发项目建设条件意见书》,并在规划设计、验收交付等环节严格管理,确保上述设施落实到位。市工商联合房管部门,出台了《常州市前期物业服务合同》、《常州市物业服务合同》以及《常州市前期物业服务协议》示范文本,规范合同行为。市物价部门加强收费监管,出台《常州市区物业服务收费管理实施细则》,规范企业收费和业主缴费行为;推进收费公示,建立“物业行业大数据”,按照网上申报登记、小区现场公布流程进行公示,目前,市区已有近520家小区完成公示;利用12358热线等载体,受理、解决群众咨询和投诉,纠正不规范价格行为。市中级法院针对物业纠纷涉诉案件的特点,推进调解组织、巡回法庭和联席会议制度建设,并根据案件类型采用支付令、先行调解、速裁和小额诉讼程序等手段,对物业纠纷尤其是物业服务费纠纷的化解起到了积极的推动作用。

二、我市物业管理工作中存在的主要问题

经过几年的努力,我市的物管工作取得了长足的进步,但就调研情况看,存在的问题依然不少,尤其是一些顽症虽经多方探索,仍没有找到有效的解决途径,在现场调研过程中和调研后,也陆续收到一些业主、业委会和物业公司对问题情况的反映。集中体现在:

(一)物业费欠缴与物业服务水平不高相互交织、矛盾突出。虽然我市的物业费收缴率已从三年前的不足20%提高到目前的接近60%,但从市中级法院的统计数据看,物业纠纷案件仍呈快速上升趋势,2015年受理数量较2013年上升了93%,而其中物业服务费纠纷就占到了90%以上。这表明物管企业对物业费欠缴的压力已到了不堪重负的地步,不得不借助司法途径寻求解决办法。另一方面,受企业经营成本、人员素质等影响,加之开发商遗留问题难以解决、小区停车矛盾突出等实际问题,物管企业服务意识普遍还不够强、能力水平普遍还不够高,业主的满意度较低。上述矛盾相互交织,往往使业主和物管企业之间关系僵化,甚至变为对立的双方,成为制约行业良性发展的突出因素。

(二)综合执法进小区工作依然存在盲点。综合执法进小区工作虽然取得了一定的成效,但一些执法中的难点问题还是没能很好地解决,比如小区内违章搭建、乱停车、餐饮油烟、噪音扰民等现象还普遍存在,许多问题由于其具有多发性和普遍性,以及违法成本低、执法成本高、执法周期长等特点,目前还缺乏有效的解决办法。

(三)法律法规还存在有待改进和完善的地方。住宅维修资金使用难一直是社会各界普遍反映的问题,两会期间人大代表、政协委员均有建议、提案,调研过程中业主和物管企业均多次提及,需要小区两个“三分之二”业主同意的这条法律规定,实际操作难度大,手续繁琐,丽景花园业委会和物业公司反映2009年以来修缮的近500户次,至今没有得到结算。此外,《省条例》中关于物业费收费标准的调整、老小区加装电梯的审批同样存在操作难度大的问题,另由于房屋开发项目整体出让、分期开发的特点所导致的物管区域局部公建配套配建指标不足、权属存在矛盾争议等问题,都需要进一步地研究和解决。

三、对进一步做好我市物业管理工作的建议

物业管理事关千家万户,是社会和谐稳定的基础,也是城市管理水平的综合体现,各级政府和部门必须高度重视,形成合力,以问题为导向,广开思路,积极探索,推动我市物业管理水平再上台阶。

(一)加快法制建设,进一步完善物业管理法规体系。随着我市部分地方立法权的取得,我市在贯彻实施《省条例》的同时,结合我市实际进一步深化和细化《省条例》,完善我市物业管理的法规体系有了很好的契机。《常州市住宅物业管理条例》和《常州市电梯管理条例》已被列为市人大2016年立法调研项目,这次常委会专题审议物管工作,也是为相关条例的出台进行调研和前期准备。《省条例》已经实施三年多了,在实施过程中遇到的新情况、新问题都已逐渐呈现,因此,市政府和相关部门要以问题为导向,认真总结实践中的经验和教训,从我市的实际出发,抓紧研究起草相关条例。在起草过程中,要广泛听取各界意见,使条例既科学合理,又有可操作性,特别是要在解决实际问题上有突破、有新招。在市条例正式出台前,建议对维修资金使用管理、开发商产权车位出售价格过高或只售不租等困扰多年的难题进行改革试点,为立法作一些先行探索和尝试,真正起到地方立法的作用。

(二)加强部门协作,进一步化解物管矛盾纠纷。一个小区就是一个社会的缩影,物管矛盾种类繁多,执法主体不一,甚至存在管理职能交叉现象,因此,必须更好地发挥综合执法进小区的作用。要建立各执法部门的联动机制和快速反应机制,尝试运用信息化手段建立综合执法管理平台,共享执法信息,联合执法行动。在行政执法综合改革到位前,对于目前界限不明、职责不清的执法内容,市政府要加强协调,明确责任主体,确保综合执法进小区落实到位。在执法过程中,要积极借助新闻媒体、网络等平台,曝光违规违章行为,形成舆论压力。在加强执法的同时进一步完善矛盾调解机制,充分发挥其成本低、见效快、矛盾化解更贴人心的优势。要重点加强对新建住宅项目开发建设行为的监管,建议探讨建立缺陷责任期内施工质量保证金由开发商和业委会、物业公司三方共同监管的模式,从源头上减少因房屋质量缺陷得不到及时维修而引发的矛盾。要强化司法介入在物业费欠缴纠纷中的作用,进一步用好支付令、速裁和小额诉讼程序,尤其对恶意欠费行为要加大裁处力度,宣传和解读典型案例,扩大社会影响面。建议市中级法院就物管诉讼的案件专门发文明确有关事项。

(三)着力夯实基础,进一步构建和谐物管。要进一步强化属地管理职能,给予街道、社区充分的职能、人员和经费保障,更好地发挥其在物业管理工作中的基础作用。在街道社区的参与和指导下,加快推进物管会和业委会的组建工作,可以借鉴市内一些业委会作用发挥好的小区的成功经验,认真剖析和总结,研究出有利于业委会发挥积极作用的激励和制约机制加以推广。要定期开展物管人员和物业从业人员的业务培训和教育,增强服务意识,提升服务水平,交流服务和管理经验,提高调解和处理物管矛盾的能力,同时也有利于政府主管部门及时掌握行业的最新动态。要加大考核考评力度,强化物业管理市场的准入退出机制和奖惩激励机制,坚决实行优胜劣汰,促进物业市场规范有序。要加强社会宣传,引导广大业主树立“花钱买服务”的消费观,转变“要权利不要义务、要服务不要收费” 的现象,积极主动地参与物业管理,按时缴纳物业服务费,共同维护小区环境和秩序。建议加快推行物管行业信用体系建设,结合我市社会信用体系建设,将物管企业的经营行为、业主缴纳物业管理费等情况纳入企业或个人信用系统,让诚实守信者得到尊重、让失信者付出代价。

(四)创新发展理念,进一步增强行业发展后劲。在加强行业监管,清理整顿不合规企业的同时,对于一些服务品质高、管理规范、信誉良好的物业服务企业给予资质升级、前期物业招投标等政策上的支持,鼓励企业做大做强,通过树立行业标杆,带动整体发展。支持一些口碑好、业绩佳的知名物管企业收购兼并小型物管公司,通过市场化手段淘汰一批资质低、管理混乱的物管企业,促进物管企业朝着规模化、集团化、品牌化的方向发展。要积极引导企业创新服务方式、拓展服务内容,在做好传统服务的基础上,开展居家养老、家庭保洁、设施维修、汽车代驾、房产中介等综合服务,在企业增收的同时为业主提供便利,更融洽了与业主的关系。要强化物业服务标准化,对服务内容、要求、收费等进行细化和量化,既有利于业主菜单式选择服务内容并监督完成情况,也有利于物业企业按服务质量收费,优质优价,解决物业费调价机制不畅的问题。要强化行业协会的建设和作用,通过行业协会规范企业行为、提高自律意识、避免无序竞争,促进行业健康有序发展。

以上报告,请予审议。


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