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关于《常州市住宅物业管理条例(草案修改六稿)》公开征求修改意见的公告
日期: 2018-11-14 阅读: 字体: [ ] 视力保护色:

关于《常州市住宅物业管理条例(草案修改六稿)》公开征求修改意见的公告


《常州市住宅物业管理条例》是市人大常委会2018年立法计划项目。8月13日,市人大常委会将《常州市住宅物业管理条例(草案修改一稿)》全文公布向社会各界征求意见。根据从各方面收集的意见,市人大常委会法工委会同相关单位进行多次修改,形成了《常州市住宅物业管理条例(草案修改六稿)》。为进一步提高地方性法规的质量,现将《常州市住宅物业管理条例(草案修改六稿)》全文公布,再次向社会各界广泛征求意见,以便进一步研究修改后提请市人大常委会审议。现将有关事项告知如下:

一、公开征求意见的时间

2018年11月14日至11月30日。

二、意见反馈方式

(一)来信地址:常州市龙城大道1280号,市人大常委会法制工作委员会;邮政编码:213022

(二)电子邮件:czrdfgw@sina.com

(三)传真:85680173

常州市人大常委会办公室

2018年11月14日


常州市住宅物业管理条例

(草案修改六稿)


目   录

第一章  总 则

第二章  业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第一节  业主大会

第二节  业主委员会

第三节  物业管理委员会

第三章  前期物业管理

第四章  物业服务与管理

第五章  物业的使用与维护

第六章  物业保修金与住宅专项维修资金

第七章  信用管理

第八章  监督管理

第九章  法律责任

第十章  附 则


第一章 总 则


第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅物业、住宅小区内非住宅物业和与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,通过选聘物业服务企业,或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物以及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市、辖市(区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织,将物业管理工作纳入社会治理工作体系,推进网格化管理进住宅小区,建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;强化街道办事处综合管理、服务社区的职能;引导和规范业主自治组织的建设;制定和落实扶持政策,鼓励采用新技术、新方法,促进物业服务行业转型升级,提高物业服务与管理水平。

第四条 物业管理工作实行属地负责、分级管理,谁主管谁负责。

市、辖市(区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

城市管理、公安、民政、财政、城乡建设、市场监督管理、信用信息、环保、园林绿化、规划、价格、消防等行政主管部门按照各自职责,做好物业管理相关工作。

街道办事处(镇人民政府)负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督。

社区居(村)民委员会对业主自治进行服务、指导和监督,并协助街道办事处(镇人民政府)做好物业管理相关工作。

第五条 市物业管理行政主管部门应当会同相关部门,建立并推广使用物业管理公共服务平台,其所需要的不动产登记、工商登记等信息,相关单位应当及时提供。市物业管理公共服务平台应当纳入市人民政府的公共服务平台。

鼓励物业管理相关主体利用网络社交媒体等方式开展物业服务与管理等活动。

第六条  市、辖市(区)物业管理行政主管部门应当建立定期培训制度,加强对街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、业主自治组织和物业服务企业等相关人员的物业管理法律、法规和业务知识培训,所需经费列入本级人民政府财政预算。

市、辖市(区)物业管理行政主管部门应当加强对物业服务与管理的监督检查,可以通过委托第三方测评等形式对物业服务企业的服务质量进行评价,并将测评结果向社会公开。

对在物业服务与管理中取得显著成绩,或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员、业主自治组织以及其他相关单位和人员,市、辖市(区)物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

第七条 物业服务行业协会应当制订物业服务行业行为规范,建立自律管理制度,创新行业自律管理方式,培训从业人员,规范从业行为,促进诚信经营,提高服务水平。倡导物业服务企业加入行业协会。

第八条 市、辖市(区)人民政府及其相关部门、街道办事处(镇人民政府)可以通过购买服务等方式,引导法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员参与物业服务与管理活动,鼓励专业服务机构和人员参与物业管理矛盾和纠纷的解决,为物业管理各方提供公正、专业的服务。

鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方机构开展物业管理相关活动。

物业服务第三方机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的报告应当真实、客观、全面。


第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第一节 业主大会

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行相应职责。

业主大会决定下列事项:

(一)制定、修改业主大会议事规则;

(二)制定、修改管理规约;

(三)选举业主委员会、监事会或者更换业主委员会和监事会成员;

(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(五)业主大会、业主委员会工作经费、业主委员会委员工作补贴及标准;

(六)确定物业服务内容、服务标准及物业服务收费方案;

(七)选聘、续聘和解聘物业服务企业;

(八)筹集和使用专项维修资金;

(九)依法改建、重建建筑物及其附属设施;

(十)利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配与使用;

(十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十条 一个物业管理区域内,符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

(二)业主入住户数的比例达到百分之五十以上的;

(三)首套房屋出售并交付使用满两年的。

本条例实施后,新建住宅小区的建设单位应当在符合前款条件之一起三十日内,向物业管理区域所在地街道办事处(镇人民政府)书面提出召开业主大会的申请,并按照规定报送筹备首次业主大会会议所需资料。本条例实施前住宅小区已符合前款条件但尚未提出申请的,建设单位应当及时向所在地街道办事处(镇人民政府)按照规定补交相关资料,提出召开业主大会的申请。

十人以上业主公开联名可以向街道办事处(镇人民政府)提出召开首次业主大会会议的书面申请。业主提出申请的,街道办事处(镇人民政府)应当及时审核,符合召开首次业主大会条件的,应当督促建设单位按照规定报送筹备首次业主大会会议所需资料;建设单位应当及时报送。

街道办事处(镇人民政府)应当在收到申请之日起六十日内,按照规定组织成立首次业主大会会议筹备组。建设单位不派员参加不影响筹备组的成立。业主大会筹备事务可以通过购买服务的方式,选聘法律、会计、评估等专业服务机构或者人员参与。

筹备组成员人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员不少于筹备组成员的百分之六十,并应当符合本条例规定的业主委员会委员任职条件。

召开首次业主大会会议所需筹备经费由建设单位承担,其指导标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门,根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素制定。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前,将筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)设立的专用账户,用于业主大会的组织筹备。

首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布,接受全体业主监督。

第十一条 一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分就其区域内已达到本条例第十条第一款规定条件之一的,可以召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开,每年至少召开一次,并于会前书面告知社区居(村)民委员会。

业主大会定期会议应当审议下列内容:

(一)上一年度物业管理报告、业主委员会工作报告、业主大会收支情况报告;

(二)下一年度业主大会年度计划和预算方案;

(三)物业管理的其他事项。

业主大会会议应当有一个物业管理区域或者本条例第十一条规定的先期开发区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用物业管理公共服务平台等形式召开。采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当在物业所在地街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会监督指导下进行。

讨论的事项需要表决的,按照有关法律法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。

第十三条  业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会职责。一个物业管理区域的业主代表一般不少于三十人,一名业主代表所代表的业主户数一般不超过四十户。业主代表由业主小组推荐产生,业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成,一个业主小组推选一名业主代表。业主代表推选办法应当在业主大会议事规则中规定。

业主代表的任职条件参照本条例规定的业主委员会委员条件设置,任期与业主委员会委员一致。

业主代表代表本小组的业主出席业主代表大会,表达本小组业主的意愿,并履行下列职责:

(一)在业主大会会议召开前,就会议议题征集本小组业主意见;涉及事项需要业主书面投票表决的,应当征得业主本人对表决意见的签字确认;

(二)按照规定组织开展业主小组议事权限范围内事项的议事活动,并将结果告知业主委员会;

(三)向业主委员会反映本小组业主的有关意见和建议;

(四)建立本小组工作档案;

(五)业主大会议事规则规定的其他职责。

业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主代表大会会议的,其所代表的业主可以在规定的时间内另行推选业主代表参加。

业主代表大会通过决定的效力等同于业主大会,对全体业主具有约束力。

第十四条 业主大会可以根据工作需要设立监事,三名以上监事可以成立监事会。

监事可以是业主,也可以是社区居(村)民委员会成员,业主委员会成员不得兼任监事。成立监事会的,其中业主成员人数不少于监事会成员的三分之二。业主担任监事的,其任职条件和任期与业主委员会委员一致,且一般应当具有法律法规和物业管理相关专业知识。

监事行使监督职责,督促业主委员会执行和落实物业管理相关法律法规、业主大会议事规则、管理规约以及业主大会作出的决定,不得干预业主委员会的日常工作。监事不领取任何报酬津贴。

监事和监事会的具体产生办法、工作职责、工作经费等在业主大会议事规则中规定。

第十五条 市、辖市(区)物业管理行政主管部门应当建立与不动产登记机构等的联系协作机制,及时掌握各物业管理区域物业交付入住情况。对符合召开首次业主大会会议条件的住宅小区,应当督促建设单位及时向街道办事处(镇人民政府)按照规定移交相关资料、提出召开业主大会的申请;督促、指导街道办事处(镇人民政府)及时组织筹备召开业主大会。

规划行政主管部门、不动产登记机构等单位应当对相关方就筹备业主大会所需要的信息资料查询予以配合。

各辖市(区)人民政府应当将街道办事处(镇人民政府)指导召开业主大会情况纳入其工作评价考核体系。

第二节 业主委员会

第十六条 业主委员会委员候选人可以由十名以上业主联名推荐、自荐或者由业主大会筹备组组织业主推荐产生。采取业主代表大会形式选举业主委员会的,业主委员会委员候选人一般从业主代表中产生。

筹备组应当按照规定核查参选人的资格,确定业主委员会委员候选人名单。业主委员会候选人名单应当在物业管理区内显著位置公示,并附个人情况介绍。

第十七条 业主委员会委员应当由本物业管理区域内热心公益事业、责任心强、有社会公信力、具有组织协调能力的业主担任。

业主拥有多处物业的,只能在其日常居住的一个物业管理区域担任业主委员会委员,不得同时在其他物业管理区域兼任。

业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员。已担任的,由业主大会或者由业主委员会根据业主大会的授权,决定终止其资格,并在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于七日:

(一)不具有完全民事行为能力的;

(二)本人及其近亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

(三)有严重不良信用记录或者两次以上一般不良信用记录的;  

(四)有损坏房屋承重结构、违法建设或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业行为的;

(五)未按照规定交纳物业服务收费和住宅专项维修资金等相关费用且未及时改正的;

(六)违反房屋出租有关人均面积、使用功能等规定的;

(七)在物业管理区域内牟取不正当利益,或者利用职务在物业管理活动中牟取不正当利益的;

(八)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则,或者其他不适宜担任业主委员会委员的情形。

业主认为业主委员会委员不符合规定条件的,可以向所在地街道办事处(镇人民政府)提出异议,并书面说明其不符合条件的理由,所在地街道办事处(镇人民政府)应当在七日内作出答复。

第十八条  业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止,由业主委员会核实后,在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于七日:

(一)丧失民事行为能力的;

(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(四)被依法限制人身自由半年以上,无法履行委员职责的;

(五)法律、法规以及业主大会议事规则、管理规约规定的其他情形。

第十九条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,按照规定向辖市(区)物业管理行政主管部门备案,同时办理业主大会的备案。备案材料不齐全的,辖市(区)物业管理行政主管部门应当一次性告知需要补正的材料。

辖市(区)物业管理行政主管部门应当自收到备案材料之日起七个工作日内,出具业主大会和业主委员会的备案证书,并将备案材料抄送街道办事处(镇人民政府)、所在地公安机关派出所、社区居(村)民委员会。备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告辖市(区)物业管理行政主管部门,并在物业管理区域内显著位置公告。辖市(区)物业管理行政主管部门应当将备案事项变更的报告抄送街道办事处(镇人民政府)、所在地公安机关派出所、社区居(村)民委员会。

取得业主大会、业主委员会备案证书后,业主委员会应当依法申请刻制业主大会、业主委员会相关印章,并在银行开设业主大会基本账户。

业主大会备案的具体办法由市物业管理行政主管部门制定。

第二十条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况、业主委员会工作报告和业主大会收支情况报告;

(二)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)监督和协助物业服务合同的履行,监督管理规约、物业管理制度的实施;

(四)编制物业管理区域共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的年度计划和方案,提请业主大会审议;

(五)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

(六)监督管理业主公共收入及其使用;

(七)审核需要业主分摊的费用;

(八)督促业主按照规定或者约定交纳相关物业服务收费;

(九)建立定期接待制度,听取业主和物业使用人对物业服务与管理以及业主委员会日常工作的意见和建议,接受并及时处理业主和物业使用人的咨询、投诉;

(十)协调处理物业服务与管理活动中产生的纠纷;

(十一)业主大会赋予的其他职责。

第二十一条 业主委员会应当至少每两个月召开一次业主委员会会议;经三分之一以上委员提议,应当召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,一般不得委托他人出席会议。

业主委员会会议应当制作书面记录,由出席会议的委员签字确认后存档。

业主委员会会议作出的决定经全体委员过半数签名同意后通过,决定文书应当加盖业主委员会印章。业主委员会应当自作出决定之日起七日内,将决定文书在物业管理区域内显著位置公告,并书面告知社区居(村)民委员会。

业主可以在社区居(村)民委员会的指导下查阅业主委员会所有会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第二十二条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)业主委员会委员姓名、职责分工和联系方式;

(二)管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同;

(三)业主大会和业主委员会的决定;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况;

(六)占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分使用情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况、业主委员会委员工作补贴等费用情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第五项至第七项应当每半年在物业管理区域内显著位置公布一次,公示期限不少于十五日。

第二十三条 业主委员会及其委员不得有下列行为:

(一)阻挠业主大会行使职权,拒绝执行业主大会决定;

(二)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(三)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人;

(四)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(五)未经业主大会决定,擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同;

(六)骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金或者公共收入等业主共有财产;

(七)索取或者非法收受建设单位、物业服务企业、专业经营、工程建设和维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益;

(八)其他侵害业主合法权益的行为。

第二十四条 业主委员会任期内,委员出现空缺的,应当按照业主大会议事规则及时补足。业主委员会委员人数不足总数二分之一的,应当在街道办事处(镇人民政府)的指导、协助下,根据业主大会议事规则召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

业主委员会在其任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当指导、协助成立换届选举小组,换届选举小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届选举小组人员的构成参照业主大会筹备组。

新产生的业主委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

第二十五条 业主委员会有下列情形之一的,辖市(区)物业管理行政主管部门应当责令限期改正,拒不改正的,由所在地街道办事处(镇人民政府)指导、协助业主组织召开业主大会会议,调整或者重新选举产生业主委员会:

(一)不履行业主委员会职责的;

(二)违反本条例第二十三条规定,侵害业主合法权益,情节严重的;

(三)不按照规定履行业主委员会职责,严重影响社区和谐稳定和正常生活秩序,群众反映较大的;

(四)任期届满拒不进行换届选举的。

罢免或者重新选举产生的业主委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

第二十六条 自新一届业主委员会产生之日起十日内,原业主委员会应当在街道办事处(镇人民政府)指导下,将保管的档案资料、印章和其他业主共有财物移交新一届业主委员会,并配合新一届业主委员会办理相关手续。

业主委员会委员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起七日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料、印章或者财物。

第三节 物业管理委员会

第二十七条 物业管理区域有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会的职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的;

(三)业主委员会不履行职责半年以上、业主委员会主任辞职或者多名业主委员会委员辞职,无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处(镇人民政府)两次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

公租房、廉租房和未成立业主大会的经济适用房、拆迁安置房等住宅小区应当成立物业管理委员会。

物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间,街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的,应当指导筹备工作,成立业主大会,选举产生业主委员会。

第二十八条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立,由业主代表以及街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、建设单位、所在地公安机关派出所等派员组成。

物业管理委员会人数一般为五至十一人的单数,其中业主成员不少于百分之六十。物业管理委员会中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生,并应当符合本条例规定的业主委员会委员的任职条件。物业管理委员会主任由非业主委员担任的,应当在业主委员中明确一名副主任,承担日常事务。

物业管理委员会组成人员名单,应当在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调处理。

第二十九条 物业管理委员会应当自成立之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门备案:

(一)物业管理委员会备案申请表;

(二)物业管理委员会组成人员名单;

(三)物业管理委员会工作规则;

(四)其他应当提供的材料。

物业管理委员会制定或者修改工作规则,应当经辖市(区)物业管理行政主管部门审查后,在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于十五日。

辖市(区)物业管理行政主管部门应当自收到备案材料之日起七个工作日内予以备案,出具备案证书。物业管理委员会持备案证书依法申请刻制物业管理委员会印章,并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。

备案事项发生变更时,物业管理委员会应当自变更之日起十五日内书面报告辖市(区)物业管理行政主管部门,并在物业管理区域内显著位置公告。

物业管理委员会取得备案证书后,可以依法申请刻制物业管理委员会相关印章,并在银行开设基本账户。

第三十条 物业管理委员会应当依法履行职责。其代行业主大会职责的,应当依照法律、法规的规定,就小区共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定,并将共同决定在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日。

物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,辖市(区)物业管理行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

物业管理委员会委员有本条例规定的业主委员会委员不适当担任情形和禁止行为的,由街道办事处(镇人民政府)决定终止其委员资格。

物业管理委员会自新一届业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责,并应当在七日内向新一届业主委员会或者原业主委员会移交相关资料和财物,移交后自动解散。由物业管理委员会管理业主公共收入的,交接前业主委员会应当委托专业机构进行审计,并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五日。审计费用从公共收入里列支。

第三十一条 辖市(区)物业行政主管部门应当建立物业管理委员会定期指导和监督机制,督促其规范运作,依法查处物业管理委员会的违法行为,并督促物业管理委员会转为业主大会。

市物业管理行政主管部门应当制定物业管理委员会工作规程,加强对物业管理委员会工作的规范和监督。


第三章 前期物业管理


第三十二条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位承担前期物业管理责任。建设单位应当依照法律、法规规定的方式选聘前期物业服务企业,并与其签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同中应当载明下列内容:

(一)物业服务内容、服务标准、物业服务收费标准和委托代收费事项;

(二)各分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;

(三)分项费用和主要成本变动联动调整的约定;

(四)物业服务标准的评估方式;

(五)物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)的面积和位置;

(六)共用部位、共用设施设备清册;

(七)业主公共收入专用账户的设立、查询方式,以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配方式;

(八)违约责任和合同解除的条件;

(九)与前期物业服务相关的其他事项。

前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定,一般不超过三年。合同期限届满后,建设单位或者业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定的,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面告知对方。

第三十三条  建设单位销售物业前,应当参照物业管理行政主管部门提供的示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约,建设单位修改示范文本的,不得与示范文本相冲突,不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位销售物业时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明,并将前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内,将前期物业服务合同和临时管理规约向辖市(区)物业管理行政主管部门备案,同时将前期物业服务合同向价格行政主管部门备案。

第三十四条 物业服务企业承接物业前,应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业服务企业应当提前告知并邀请辖市(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)参加承接查验,接受监督指导。

物业服务企业可以聘请第三方机构参加物业承接查验,所需费用在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。

承接查验过程中,发现的工程质量问题,由建设单位负责整改。因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的,物业服务企业应当做好查验记录,及时向建设单位提出整改意见,并书面告知辖市(区)建设行政主管部门、物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),相关单位应当及时处理,物业服务企业应当予以配合。

承接查验后,建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法以及时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第三十五条 建设单位向物业服务企业移交物业时,应当按照规定办理移交手续。物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题的,建设单位应当及时进行修复;给业主造成损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

物业交接后三十日内,物业服务企业应当按照规定向辖市(区)物业管理行政主管部门办理备案手续。物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况,在物业管理区域内显著位置公告。

第三十六条 新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照市人民政府的规定配置物业服务用房。

市物业管理行政主管部门应当根据物业服务与管理办公必需的功能要求,明确不同规模物业管理区域物业服务企业办公用房的面积标准,保障物业服务与管理活动的正常开展。

物业服务用房除保障物业服务企业办公用房和业主议事活动用房多出的部分,可以按照业主大会议事规则规定或者物业服务合同的约定,用于出租经营或者用于为本物业管理区域内业主提供相关公益性服务。物业服务用房属于业主共有,任何单位和个人都不得擅自占用。

前期物业管理期间依照约定由物业服务企业出租或者经营的物业服务用房,其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起十五日内报街道办事处(镇人民政府)和辖市(区)物业管理行政主管部门备案。

第三十七条 前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当按照相关规定程序重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

(一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业未续签合同的;

(二)物业服务不符合履约标准,建设单位要求限期整改,物业服务企业逾期拒不整改,或者整改达不到要求的,建设单位依法依约提前解除合同的;

(三)物业服务企业擅自撤离的;

(四)物业服务企业被吊销营业执照的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

重新选聘物业服务企业前,建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和物业服务收费标准等征得已销售物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并在物业管理区域内显著位置进行公示,公示时间不得少于十五日。

第三十八条 前期物业管理阶段,普通住宅的物业公共服务费等相关收费实行政府指导价。需要对前期物业服务收费标准进行调整时,应当遵循下列程序:

(一)物业服务企业委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计,审计报告在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于三十日;

(二)物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于三十日,并书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、辖市(区)价格和物业管理行政主管部门;

(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过,表决结果在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于十五日。

业主认为物业服务收费标准调整违反前款程序的,可以向街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)物业行政主管部门投诉;对调整的物业服务收费标准有异议的,可以向物业所在地价格行政主管部门投诉。

市价格行政主管部门应当会同市物业行政主管部门每三年对物业服务等级标准以及相应的收费标准进行评估,并根据评估结果适时调整。

第三十九条 前期物业管理期间,物业服务企业退出的,新物业服务企业进入前,由建设单位承担相应管理责任。建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任且尚未成立业主大会的,物业服务企业退出物业管理区域六个月前,应当书面告知业主以及物业所在地街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当在物业服务企业退出前,组织成立业主大会,决定管理模式。


第四章 物业服务与管理


第四十条 市物业管理行政主管部门建立统一的物业管理招投标平台,为业主、业主大会和建设单位选聘物业服务企业提供服务。

倡导业主、业主大会和建设单位通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业。

第四十一条  物业服务企业应当具有独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力,并按照规定在承接项目前,将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和人员相关信息书面告知项目所在地物业管理行政主管部门。

物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及国家、省和本市有关物业服务行业技术标准提供专业化服务。

物业服务企业应当配合业主委员会执行业主大会决定实施管理活动;配合各级政府以及相关部门依据相关法律、法规实施监督管理活动;配合供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位的施工、维护工作,为邮政投递等服务提供便利,相关专业经营单位、邮政投递单位应当遵守住宅小区的相关管理制度。

物业服务企业应当建立物业服务与管理业主意见、建议和投诉、举报受理机制,及时处理并反馈处理结果。

第四十二条 物业服务企业应当将下列信息如实在物业管理区域内显著位置公示:

(一)加盖企业公章的营业执照、项目负责人基本情况、联系方式;

(二)物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、物业服务投诉电话;

(三)电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)物业服务收费、代收代支费用和物业共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况;

(五)业主房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

(六)树木修剪等容易引发业主争议的维修养护事项;

(七)其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第一、二、三项应当长期公示,第四项应当每半年至少公示一次,第五、六项应当及时公示且公示时间不少于十五日。业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

第四十三条 物业服务企业不得有下列行为:

(一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准或者减少服务项目;

(二)未按照规定经业主或者业主大会同意提高物业服务收费标准;

(三)未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定,将物业公共服务费、汽车停放费、公共水电分摊等捆绑收费;

(四)未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定,擅自处分属于业主共有的财产;

(五)其他违反法律法规和合同约定的行为。  

第四十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务,可以根据分期开发情况或者不同物业的使用性质提供不同标准服务,实行不同收费标准。但同一物业管理区域内相同的服务标准,收费标准应当一致。

业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务收费等相关费用。业主自行管理的物业管理区域,业主委员会可以向业主收取物业服务收费。

业主未按照约定交纳物业服务收费的,物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

业主在转让物业时,应当结清物业服务收费等相关费用。业主出租物业,约定由承租人交纳物业服务收费等相关费用的,应督促承租人按时交纳;承租人拒不交纳的,由业主承担相关费用,业主可以向承租人追偿。

已竣工但尚未出售的房屋(车位)和已出售但尚未交付物业买受人的房屋(车位),物业服务收费等相关费用由建设单位交纳。

物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。

第四十五条 物业服务企业应当在发生下列情形之日起十五日内退出物业管理区域:

(一)物业服务合同依法、依约解除的;

(二)经人民法院判决或者仲裁机构裁决物业服务企业应当退出的;

(三)物业服务企业营业执照被依法吊销的;

(四)依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。

在退出物业管理区域前,新物业服务企业和原物业服务企业应当在业主委员会、物业管理委员会和辖市(区)物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)的监督下明确具体交接事项。

第四十六条 物业服务企业与业主委员会或者新选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、安防等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验,查验费用可以由新选聘的物业服务企业承担或者由业主共同承担。

消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当在交接前及时组织修复或者承担相应责任。

第四十七条  辖市(区)物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业应急备选库,按照自愿、公平、择优的原则,选取相应的物业服务企业纳入库中以供选择。 

物业服务合同期未满,物业服务企业擅自退出,未有新物业服务企业承接项目的,由业主委员会或者物业管理委员会在物业服务企业应急备选库中选取一家应急物业服务企业,与其签订应急物业服务合同;未成立业主委员会或者物业管理委员会,或者成立业主委员会但不能正常开展工作的,由社区居(村)民委员会在物业服务企业应急备选库中随机选取一家应急物业服务企业,与其签订应急物业服务合同。

物业服务合同期满后,物业服务企业退出,未成立业主委员会或者物业管理委员会,或者成立业主委员会但不能正常开展工作的,由社区居(村)民委员会在物业服务企业应急备选库中随机选取一家应急物业服务企业与其签订应急物业服务合同。

应急物业服务合同的物业服务内容、服务标准和收费标准参照原物业服务合同执行。辖市(区)人民政府对应急物业服务企业因临时招聘人员开展应急服务等增加的开支,可以给予适当补贴。

业主委员会、物业管理委员会和社区居(村)民委员会应当协助应急物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备和相应的档案资料等进行查验。

应急物业服务合同的期限不得超过一年,街道办事处(镇人民政府)应当指导业主按照法定程序重新选聘物业服务企业。

第四十八条  物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取市、辖市(区)物业行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

已投入使用的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的,应当形成变更方案,向辖市(区)物业管理行政主管部门提出申请。变更方案应当对变更后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定,并经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

物业管理区域变更后,辖市(区)物业管理行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公告,并抄告所在地规划行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。


第五章 物业的使用与维护


第四十九条 在物业管理区域内,任何单位和个人都不得有下列行为:

(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构;

(二)将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

(三)将污水排入雨水管网;

(四)擅自改变物业的规划用途,违法搭建建筑物、构筑物,违法挖掘地下空间,破坏、擅自改变房屋外观,或者擅自将住宅、车库或者其他附属设施改为经营性用房;

(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(六)侵占绿地、毁坏绿化或者绿化设施,或者在物业共用部位擅自种植;

(七)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(八)违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;

(九)违规饲养动物,影响物业管理区域环境卫生和业主正常生活;

(十)擅自在物业管理指定区域外设置停车泊位、停放机动车辆,或者在物业管理区域共用道路上设置路障;

(十一)损坏或者擅自挪用、拆除、停用公共消防设施和器材,占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口;

(十二)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品,或者违规燃放烟花爆竹;

(十三)任意弃置垃圾、排放污水、高空抛物、露天或者在公共走道、楼梯间、门厅内使用明火焚烧;

(十四)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响他人采光、通风;

(十五)擅自摆摊设点、占道经营、在业主共用部位堆放物品,或者在公共走道、楼梯间、门厅内停放电动车或者为其充电;

(十六)擅自架设电线、电缆等;

(十七)法律、法规、临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

有前款行为的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,劝阻、制止无效的,应当向有关主管部门和业主委员会报告,有关行政主管部门应当及时处理。业主大会、业主委员会以及相关业主、物业使用人有权依照法律、法规、临时管理规约、管理规约的规定,以及前期物业服务合同和物业服务合同的约定,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约(临时管理规约)的约定或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

第五十条 业主或者物业使用人对房屋装饰装修的,应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当告知其住宅装饰装修的禁止行为和注意事项。

住宅装饰装修工程开工前,业主或者物业使用人应当持有关资料向物业服务企业办理登记,签订装饰装修服务协议,对装饰装修工程的内容、期限、施工时间、废弃物的清运处置等进行约定。变动建筑主体结构或者承重结构的,业主或者物业使用人应当提交有关设计单位出具的设计方案、房屋安全鉴定机构出具的审定意见及批准手续材料。未实行物业管理的,业主或者物业使用人应当向房屋所在地社区居(村)民委员会办理登记手续。

物业服务企业应当加强对物业管理区域装饰装修活动的巡查,发现违规装修的,应当予以制止,制止无效的,及时报告有关行政主管部门。业主、物业使用人对物业服务企业巡查应当予以配合。

第五十一条 利用物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备进行经营性活动,所得公共收入属于业主共有。

公共收入应当单独列账,不得擅自挪用。根据前期物业服务合同和物业服务合同约定由物业服务企业管理的,物业服务企业应当将公共收入单独列账;由业主委员会或者物业管理委员会管理的,应当纳入基本账户进行管理并单独列账。

成立业主大会后,公共收入按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用,主要用于本物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修养护、更新和改造等;没有决定或者约定的,百分之七十作为本物业管理区域的维修资金,其余部分可以用于补贴物业公共服务费。

前期物业服务期间,公共收入的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。前期物业服务期间公共收入作为本物业管理区域维修资金的比例不得低于百分之七十。

第五十二条 公共收入应当接受业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会的监督。

公共收入的收支情况至少每半年在物业管理区域显著位置向业主公示一次。

前期物业服务结束时以及公共收入由物业服务企业代为管理的物业服务合同终止时,业主委员会或者物业管理委员会应当委托专业机构对公共收入收支情况进行审计。

业主委员会或者十名以上业主对公共收入有异议的,可以要求查询有关财务账簿;经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议,业主大会或者业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定,委托专业机构对公共收入收支情况进行审计。

对公共收入的审计结果应当在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五日。审计费用从公共收入中列支。

第五十三条 业主应当定期对物业进行维修养护,并按照规定检测和鉴定。物业服务企业应当根据物业服务合同约定,履行物业维修养护义务。

物业出现国家、省和本市规定必须维修养护的情形时,业主或者物业服务企业应当及时履行维修养护义务。

物业管理区域的房屋样貌应当保持安全、完好、整洁和美观。市物业行政主管部门应当会同城市管理等行政主管部门,制定本市物业管理区域房屋样貌标准。业主、物业使用人和物业服务企业在进行物业维修养护、更新、改造时,应当执行该标准。物业管理区域房屋样貌管理办法由市人民政府制定。


第六章 物业保修金和住宅专项维修资金


第五十四条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。

建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前,按照建筑安装工程总造价百分之一的标准交存物业保修金,用于在物业保修期内建设单位不履行保修责任,或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用的列支。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,由市物业管理行政主管部门统一管理。

物业保修金交存期限为五年,保修期内出现的物业质量问题,保修金交存期满仍未修复的,保修金交存期延长至修复完成。

物业保修期内,物业保修金不足以支付物业维修费用的,建设单位应当补足;物业保修期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。

物业保修金管理办法由市人民政府制定。

第五十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当在办理物业入住手续或者房屋所有权登记时交存首期住宅专项维修资金,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

已竣工验收并达到交付条件,尚未售出或者尚未交付业主以及属于建设单位所有的物业,建设单位在办理不动产首次登记前,应当将首期住宅专项维修资金先行交存至住宅专项维修资金专户。

建设单位在办理不动产首次登记时或者业主申请不动产转移登记时,应当向不动产登记机构提供已经足额交存住宅专项维修资金的相关凭证,不动产登记机构应当协助核查住宅专项维修资金交存情况。

第五十六条 住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,按照下列规定承担,可以在住宅专项维修资金中列支:

(一)专有部分的所需费用,由拥有专有部分的业主承担;

(二)部分共用部分的所需费用,由拥有部分共用部分的业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担;

(三)全体共用部分所需的费用,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。

前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的,建设单位或者公有住房产权单位应当按照相应建筑面积的比例分摊。

房屋未交存住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足的,业主应当按照各自拥有物业建筑面积的比例按照本条第一款规定的原则分摊。有约定的,按照约定执行。

第五十七条 使用住宅专项维修资金,成立业主大会的,由业主委员会提出申请;未成立业主大会的,可以由业主、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者物业服务公司提出申请。

物业服务企业应当协助申请人办理相关手续。申请人应当做好使用方案沟通解释、施工过程协调监管及竣工后签证验收等工作。

第五十八条 业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定住宅专项维修资金使用采取异议表决方式,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。使用异议表决方式的,应当以书面形式将表决告知书送达住宅专项维修资金列支范围内的业主,并在告知书中载明未按照规定时间和方式反馈意见的,视为同意。

第五十九条 物业保修期限届满后,发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情况,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会或者相关业主应当先行采取应急防范措施,并及时按规定开展应急维修:

(一)外墙、屋面渗漏的;

(二)电梯发生故障经电梯检验检测机构评估认为危及人身安全的;

(三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;

(四)楼顶、楼体外立面有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

(六)消防设施出现功能障碍,物业管理区域存在重大火灾隐患的;

(七)危及房屋安全或者人身安全的其他情形。

应急维修工程竣工验收后,应当将使用住宅专项维修资金使用总额以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日。

第六十条 住宅专项维修资金的增值收益,除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要的管理费用外,剩余部分可以建立维修资金统筹分账,优先用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目,以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修、更新和改造。

第六十一条 住宅专项维修资金代管部门应当完善管理制度,建立监督检查机制,保障资金的安全。

住宅专项维修资金代管部门应当向社会公布住宅专项维修资金年度报告,接受业主及相关行政主管部门的监督。建立日常查询制度,保障业主方便及时查询账户信息。


第七章 信用管理


第六十二条 市物业管理行政主管部门应当建立覆盖全市建设单位、物业服务企业、物业服务项目负责人、业主委员会和物业管理委员会委员、业主、第三方评估机构等的物业管理信用体系。建立物业管理信用信息的记录、归集、共享、运用等机制;会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强物业管理行业诚信管理。

辖市(区)物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当对本辖区内物业管理参与各方的信用信息实行动态管理,建立信用档案,并及时向全市物业管理信用档案推送。

市物业管理信用信息应当按照相关规定纳入市社会公共信用基础数据库。

第六十三条 建设单位有下列失信行为的,经责令改正而逾期不改正的,录入市物业管理信用信息系统:

(一)出售、泄露或者非法提供业主信息的;

(二)未按照规定办理前期物业服务合同和临时管理规约备案的;

(三)对物业承接查验过程中发现的工程质量问题不予整改的;

(四)在物业保修期内不履行保修责任的;

(五)物业管理相关法律、法规和本条例的法律责任中涉及的其他违法行为。

第六十四条  物业服务企业有下列失信行为的,应当录入市物业管理信用信息系统:

(一)未按照规定在承接项目前书面告知项目所在地物业管理行政主管部门的;

(二)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

(三)承接物业未按照规定进行查验的;

(四)前期物业管理期间未按照规定将物业服务用房租赁合同报送备案的;

(五)未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务,导致物业管理区域管理混乱、业主有效投诉较多的;

(六)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收入等业主共有财产的;

(七)对业主或者业主委员会委员进行恶意骚扰、采用暴力等手段打击报复的;

(八)出售、泄露或者非法提供业主信息的;

(九)违反合同单方终止物业服务的;

(十)物业管理相关法律、法规和本条例的法律责任中涉及的其他违法行为。

对物业服务企业的上述行为,物业服务项目负责人是主要责任人或者负有直接责任,经责令改正,逾期不改正的,作为物业服务项目负责人失信行为录入市物业管理信用信息系统。

第六十五条  业主委员会委员、物业管理委员会委员有违反本条例第二十三条规定行为的,由街道办事处(镇人民政府)责令限期改正;逾期不改正的,应当录入市物业管理信用信息系统,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十六条 业主违反物业管理法律、法规、临时管理规约、管理规约规定和物业服务合同约定,有欠交物业服务收费行为,经生效的仲裁裁决、司法裁判文书确认后仍不履行的,或者有违法建设行为被行政处罚的,录入市物业管理信用信息系统和市社会公共信用信息系统。

第六十七条 第三方机构弄虚作假、误导性陈述或者存在重大遗漏,出具的报告不符合客观实际等失信行为,录入市物业管理信用信息系统。

第六十八条 物业管理活动中,被行政处罚的失信行为信息,由作出行政处罚的行政主管部门采集并推送至市物业管理信用信息系统;其他失信行为信息,由街道办事处(镇人民政府)采集,经辖市(区)物业管理行政主管部门复核后推送至市物业管理信用信息系统。

市物业管理行政主管部门应当建立与法院、仲裁机构、相关部门、街道办事处(镇人民政府)和公用事业单位等的物业管理信用信息汇集共享机制,并依法向社会公开信用信息,为失信行为的社会联合惩戒提供服务。        

鼓励社会组织和个人在信用交易和其他活动中,查询并运用物业管理信用信息。 

物业管理信用信息管理具体办法由市物业管理行政主管部门会同市信用信息管理行政主管部门制定。


第八章  监督管理


第六十九条 市物业管理行政主管部门履行下列职责:

(一)负责全市物业管理活动的相关政策研究,建立完善专业化、社会化、市场化和法治化的物业管理机制;

(二)指导、监督各辖市(区)开展物业管理行政监管工作;

(三)建立完善物业服务管理分级培训体系,形成覆盖全市物业管理参与各方的物业服务管理能力提升机制;

(四)负责住宅专项维修资金的归集、核算、拨付,对住宅专项维修资金的使用进行指导、监督和考核;

(五)配合价格行政主管部门对物业服务收费实施监管;

(六)建立和管理全市物业管理公共服务平台和物业管理信用信息系统;

(七)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修服务协议等示范文本;

(八)制定业主大会指导规则、物业服务标准、首次业主大会筹备经费管理、统一招标投标以及物业管理信用管理等配套实施办法;

(九)法律、法规规定的其他职责。

第七十条 辖市(区)物业管理行政主管部门具体负责本辖区内物业管理活动的监督管理,履行下列职责:

(一)负责前期物业管理招投标管理,指导、监督物业服务企业交接、物业承接查验和物业服务企业的履约,并负责相关的备案工作;

(二)指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会筹建、换届、备案以及日常工作,建立日常培训和业务指导机制;责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定;

(三)办理或者受委托办理所辖区域内住宅专项维修资金使用的受理、审核、协调等日常管理工作;

(四)负责辖区内物业服务与管理相关参与主体信用信息的复核;

(五)协调辖区内老旧住宅小区整治及推进未建立物业管理的住宅小区转入物业管理;

(六)法律、法规规定的其他职责。

第七十一条 街道办事处(镇人民政府)履行下列职责:

(一)具体负责本辖区内物业管理工作,完善社区公共服务体系,健全物业管理工作长效机制;

(二)建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位参与的物业管理联席会议制度,协调处理物业管理重大事项;

(三)指导、协助和监督辖区内业主大会、业主委员会的筹建、换届、备案以及物业服务企业的选聘、交接,组织成立物业管理委员会;

(四)负责物业服务管理相关参与主体信用信息的采集;

(五)建立物业管理争议化解机制,设立物业纠纷人民调解委员会,协调处理物业管理矛盾纠纷;

(六)落实物业应急管理,制定辖区内物业管理应急预案;

(七)法律、法规规定的其他职责。

第七十二条 社区居(村)民委员会履行下列职责:

(一)指导和监督业主自治,协助和配合街道办事处(镇人民政府),建立健全物业管理工作机制;

(二)牵头建立由业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会组成的日常沟通、协商机制;

(三)建立物业纠纷调解机制,及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷;

(四)监督住宅专项维修资金和公共收入的管理和使用;

(五)法律、法规规定的其他职责。

社区居(村)民委员会可以设立环境和物业管理委员会,指导和监督业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业履行职责。

第七十三条 市、辖市(区)相关部门应当依法履行职责,落实执法管理进小区的要求,做好下列工作:

(一)公安机关负责物业管理区域内的治安管理,依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为,协助处理原业主委员会或者其委员拒不移交档案资料、印章和其他业主共有财物以及其他侵害业主权益的行为;指导物业管理区域内汽车停放、停车泊位以及限速标志的设置,参与汽车停车矛盾纠纷处理;对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理;依法查处房屋出租违法行为;

(二)消防主管部门负责对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查,督促落实消防安全责任,及时查处损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施以及占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为;

(三)建设行政主管负责督促建设单位、施工单位及时履行物业交付后保修期内房屋以及相关设施设备的相关保修责任;负责物业管理区域内排水的管理和监督;按规定受理并处理由房屋质量问题引发的投诉;

(四)园林管理行政主管部门负责绿化设计方案的审查并监督方案的实施;应当建立住宅区域绿化的日常指导监督机制;

(五)城市管理行政主管部门负责依法查处违法搭建建筑物、构筑物,破坏房屋外立面的行为,制造超过规定标准的社会生活噪声和建筑施工噪声的行为,流动摊贩无照经营的违法行为,以及物业管理、园林绿化、市容管理等方面的违法行为;

(六)价格行政主管部门负责物业服务收费行为的监督管理,落实实行政府指导价格的服务收费标准定期评估调整机制,依法查处物业管理中的价格违法行为;

(七)环境保护行政主管部门负责对物业管理区域及其周边污染源依法实施监督管理;对违反环保法律、法规的行为依法查处。

第七十四条 对未实行物业管理的老旧住宅小区,辖市(区)人民政府应当制定综合整治和更新改造年度计划,配套、完善基础设施和公共服务设施,改善综合环境。整治改造完成后,应当划定物业管理区域,由街道办事处(镇人民政府)负责落实小区内的卫生、绿化、治安、房屋维修等管理,筹备召开业主大会,推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务收费。老旧小区的范围由市、辖市人民政府确定。

辖市(区)人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理工作的领导、协调,建立、完善物业管理工作机制,并逐步推进物业服务市场化。

建设单位在拆迁安置房交付前,应当与选聘的物业服务企业签订前期物业管理合同,实施前期物业管理。拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准,按照相关规定收取相应的物业服务收费。

第七十五条  市、辖市(区)相关部门应当按照各自职责,在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式,接受物业管理相关的投诉、举报。

有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记,属于本部门职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项,应当及时移交给有权部门,接受移交的部门对管辖权有异议的,由所在区人民政府指定管辖,不得再移交。十名以上业主联名、业主委员会、社区居(村)民委员会或者物业服务企业的投诉、举报,有关行政主管部门应当于二个工作日内书面回复是否受理,并按时回复办理情况。

执法单位需要进入住宅小区开展执法工作的,物业服务企业业主自治组织、业主应当提供便利。


第九章  法律责任


第七十六条 建设单位违反本条例规定,由辖市(区)城市管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)违反本条例第十条第一款规定,未按照要求提出筹备首次业主大会的书面申请或者未报送相关文件资料的,处一万元以上五万元以下的罚款;

(二)违反本条例第十条第四款规定,未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的,处五万元以上十万元以下的罚款;

(三)违反本条例第五十四条第二款、第五款规定,未按照要求交存、补足物业保修金的,处二十万元以上三十万元以下的罚款。

第七十七条 物业服务企业违反本条例规定,由辖市(区)城市管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)违反本条例第四十二条规定,物业服务企业未公示物业服务内容等相关信息或者公示虚假信息的,处一万元以上五万元以下的罚款;

(二)违反本条例第四十五第一款条规定,物业服务企业未在规定期限内退出物业管理区域的,处五万元以上二十万元以下的罚款;

(三)违反本条例第四十九条规定,物业服务企业对物业管理违法行为未予以劝阻、制止,或者未及时报告有关主管部门的,由辖市(区)城市管理行政主管部门处一千元以上一万元以下的罚款;

(四)违反本条例第五十一条第二款规定,由物业服务企业管理公共收入,物业服务企业未单独列账的,由辖市(区)城市管理行政主管部门处三万元以上十万元以下的罚款;挪用公共收入的,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用资金二倍以下的罚款。

第七十八条 违反本条例第四十九条第一款规定,按照下列规定查处:

(一)违反第一项、第二项的,由辖市(区)房屋安全行政主管部门依法查处;

(二)违反第三项规定的,由城镇排水主管部门责令改正,给予警告;逾期不改正或者造成严重后果的,对单位处十万元以上二十万元以下罚款,对个人处二万元以上十万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;

(三)违反第四项至第十五项的,由辖市(区)城市管理行政主管部门、公安机关、消防部门、环境保护行政主管部门依法查处;

(四)违反第十六项的,由电力、通信行政主管部门依法查处。

第七十九条 物业服务第三方机构违反本条例规定,出具的报告存在虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的,由辖市(区)城市管理行政主管部门责令限期改正,处三万元以上五万元以下罚款;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八十条  物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)、相关行政主管部门的工作人员以及其他受委托从事公务的国家工作人员违反本条例规定,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八十一条 本条例规定的行政处罚,按照相对集中行政处罚权的相关规定应当由其他执法主体实施的,依照相关规定执行;尚未集中行政处罚权的,由原行政主管部门依法处罚。


第十章 附 则


第八十二条 本条例所称公共收入包括物业共用部位停车收费、广告收益、物业服务用房租赁收益、公共场地租赁收益等利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备产生的收入。

第八十三条 本条例调整范围外的非住宅物业的管理以及业主委托其他管理人管理物业的,可以参照本条例执行。

第八十四条 本条例自 年 月 日起施行。

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