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关于市十六届人大常委会第十一次会议分组审议《常州市住宅物业管理条例(草案)》情况的报告
日期: 2018-09-01 阅读: 字体: [ ] 视力保护色:


关于市十六届人大常委会第十一次会议分组审议《常州市住宅物业管理条例(草案)》情况的报告

——2018年7月23日在市十六届人大常委会第二十次主任会议上

常州市人大常委会环资城建工委主任 陈伟斌

主任、各位副主任、秘书长:

2018年6月26日,市十六届人大常委会第十一次会议分组审议了《常州市住宅物业管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)和《关于<常州市住宅物业管理条例(草案)>审查意见的报告》。常委会组成人员普遍认为,住宅物业管理涉及千家万户,事关社会和谐稳定和百姓安居乐业,是社会治理和城市管理的重要内容,是全社会普遍关注的热点和焦点。近年来,我市不断推进物业管理专业化、市场化发展,取得了积极的发展成果,但随着物业管理规模越来越大,要求越来越高,一些问题和矛盾越发显现,我市的物业管理工作面临顽疾问题难以解决、新的问题不断出现的困境,通过制定一部切合我市物业管理实际的地方性法规,集中规范各方主体权利义务、维护各方主体合法权益,进一步细化、落实国家和省物业管理的相关法规,着力解决住宅物业管理活动中存在的突出问题,既十分必要,也非常及时。常委会组成人员对《条例(草案)》给予了充分肯定,认为《条例(草案)》与上位法不相冲突,既有地方特色,又突出问题导向,具有较强的针对性和可行性,条文内容结构较为合理,表述较为清晰。

同时,常委会组成人员还提出了一些具体修改意见和建议,主要有:

(一)有组成人员认为《条例(草案)》部分章节设置不妥,建议把第三章和第二章合并,章名改为“业主和业主自治”,原第四章章名改为“物业服务企业”。

(二)有部分组成人员认为,《条例(草案)》第四条第一款“物业管理工作实行属地负责制”应该删除,因为笼统地表述为“属地负责制”容易造成理解上的歧义,不利于责任的落实。

(三)有组成人员认为,《条例(草案)》第六条关于物业服务第三方评估制度的规定过于简单,并未明确如何建立评估制度、评估机构如何选择以及如何对其进行监督等相关内容,实施起来可操作性不够强。还有组成人员建议第六条增加“抽查评估制度”作为补充。

(四)有组成人员认为,《条例(草案)》第八条第二款中的“一致同意”实际难以达成,没有可操作性。

(五)有组成人员指出,《条例(草案)》第九条第三款“业主代表不得委托他人参加业主代表大会”的规定是否妥当、合理,“业主代表因故不能参加业主代表大会会议的,其所代表的业主可以另行推选业主代表参加”的规定实际操作难度较大。

(六)部分组成人员对于《条例(草案)》第十一条提出了意见,第一款筹备组人数,考虑人员组成和比例要求,人数范围不合理;第二款第二项规定“本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职”,这样的涵盖范围是否合适,旁系亲属、姻亲关系是否列入,建议进一步研究。

(七)有组成人员提出,第十四条第一款中业委会委员候选人通过自荐产生的方式不妥,实际操作中反而会影响业委会的成立,建议予以取消;还有组成人员认为在业主委员会委员候选人的提名上应该给予业主更多的知情权和参与权,建议规定业主委员会委员候选人需有十名以上业主联名推荐,并增加业主委员会委员候选人由筹备组提名产生的方式。第三款调整至“业主大会”一节中,其中“业主监事会”的概念不恰当,建议删除“业主”改成“监事会”。

(八)有组成人员提出,第十七条关于业主委员会职责,第(一)(二)项内容逻辑顺序不恰当,建议互换位置。

(九)有组成人员提出,第十九条关于业主委员会公布公示有关信息,公示的位置应该让全体业主都能看到,同时不应拘泥于传统的公示方式,应该多渠道、多形式地公示以保证绝大多数业主都能知晓,比如可以采取信息化手段;此外对于新业主,业主委员会应该主动向其公示相关信息。

(十)有组成人员提出,《条例(草案)》第十九条、第二十条、第二十七条、第五十一条等条款规定了业主委员会的职责、义务和禁止行为,第八十五条规定了对违反条例相关条款的业主委员会委员的处罚措施。业主委员会集体行使职权,让业委会委员个人承担集体违法责任既没可行性也没合理性,因此建议《条例(草案)》进一步明确业主委员会集体行为与委员个人行为之间的界限和关系。

(十一)第二十二条,有关业委会委员、业主代表任职资格的规定,有组成人员认为业主委员会的组成要体现政府导向和社会公信力,建议《条例(草案)》对业主委员会的组成人员在道德品德、思想素质、社会责任心、组织协调能力等方面作出原则规定和要求;有组成人员建议终止业委会委员、业主代表资格的事项中增加一项“不在物业管理区域实际居住超过半年的”,以防止出现同一个人同时担任多个小区业委会委员或业主代表,谋取不正当利益的情况;有组成人员提出第(五)项规定“物业公共服务费用”意义不明确,与“物业费”的表述一致还是存在差异;有组成人员指出第(七)项中“利用身份”表述不够准确,建议明确表述利用什么身份,或者删除此四字。

(十二)第二十三条,关于撤销业主大会、业主委员会侵害业主合法权益的决定,有组成人员提出救济顺序应该先行政后司法,所以向人民法院申请撤销与向主管部门申请撤销顺序应该调换一下。也有组成人员提出,业主大会、业主委员会作出的决定申请人民法院撤销,实际上法院无法立案,不具操作性。

(十三)有组成人员提出第二十四条规定中“换届改选”用词不妥,建议改成“换届选举”。

(十四)有组成人员认为第二十九条第二款中关于物业管理委员会人数的规定,考虑人员组成和比例要求,人数范围不合理,建议斟酌研究。

(十五)有组成人员提出,第三十六条规定中“隐蔽工程质量问题”应该作出界定,如果界定不清,可能成为建设单位推卸责任的理由,业主将难以维权。此外针对建设单位已经注销而又超过五年物业保修金交存期限时出现隐蔽工程质量问题的情形该如何处理,建议进一步研究。

(十六)有组成人员认为,第三十七条第一款规定“建设单位应当依照不低于地上地下总建筑面积千分之七的比例配置物业服务用房”,其中“千分之七”的统一比例不太妥当,建议按照小区开发建设规模实施分类规定。

(十七)有组成人员提出,第三十九条关于调整前期物业服务收费标准中第(一)项规定中由“物业服务企业委托审计”不合理,可能会出现不公正的情形,建议由街道办事处(镇人民政府)指定审计单位。另外《条例(草案)》需要明确审计费用列支渠道。

(十八)有组成人员认为,第五十条规定只涉及了经营性收益使用的决定主体,并未明确经营性活动或行为的决定主体,建议予以明确。还有组成人员提出第二款规定经营性收益百分之七十纳入住宅专项维修资金,建议是否可以适当保留部分资金,用于对物业服务企业的奖励经费。

(十九)有组成人员指出,第五十五条“应急物业”没有具体的期限,在实际操作中可能存在无限期“应急物业”的情形,长远来说不利于维护业主权益,因此建议《条例(草案)》对“应急物业”的期限或退出作出具体规定。

(二十)有组成人员指出,第五十六条物管区域内禁止行为中第(七)项“违法出租房屋”的表述过于笼统,希望能再行斟酌、细化。

(二十一)有组成人员指出,第六十条规定“电梯、消防、安防等设施设备的日常维护费用由业主承担”,业主平时所交纳的电梯费、物业费是否也包含公共设施设备的日常维护费用?包含哪些公共设施设备的日常维护费用?建议《条例(草案)》要予以明确。

(二十二)有组成人员提出,第六十六条维修资金使用表决方式可以采用“异议表决”,此规定有利于解决维修资金使用难的问题,但合法性存疑,建议再作斟酌、研究。

(二十三)有组成人员指出第七十一条第(六)项“对业主或业主委员会委员进行恶意骚扰,采用暴力手段或者打击报复的”表述不严谨,建议修改。

(二十四)有组成人员提出第七十三条第(一)项规定中“擅自选聘、解聘物业服务企业”究竟是失信行为本身还是失信行为导致的结果,存在歧义。还有组成人员认为第(四)项中“资格”两字使用不当,建议修改为“身份”。

(二十五)有组成人员认为第七十四条第二款的规定过于严苛,建议修改为“经生效裁判文书、行政处罚决定确认后仍拒不执行的,录入个人信用档案和全市物业管理信用信息系统”。

(二十六)有组成人员提出第七十八条第(三)规定“撤销业主大会”表述不准确,应修改为“解散业主大会”。

(二十七)为破解物业费收缴难题,有组成人员建议在第八十一条规定中增加一项内容“不动产登记机构在办理房屋出让人变更房屋产权时,应查验已结清全部物业费的凭证”,但是也有组成人员认为不动产登记机关查验物业费结清凭证要慎重,因为这不属于不动产登记机关的职责范围,不符合职权法定的原则,存在突破上位法规定的可能。

(二十八)有组成人员认为第八十五条的规定只是表述为记入信用档案处理,并没有涉及相应的法律责任,因此放在第九章“法律责任”里不妥,建议将其纳入第七章“信用管理”。

(二十九)有组成人员提出第八十九条中的处罚对于业主过于苛刻,建议修改为逾期不改的再处以罚款。

(三十)组成人员还对《条例(草案)》提出了一些意见建议,未针对具体条款,包括:

1.《条例(草案)》将调整范围限定在住宅物业,并不包括商住楼和安置房的物业管理,建议增加一条规定“商住楼、安置房的物业管理参照住宅物业管理相关规定”。

2.建议《条例(草案)》总则中明确物业管理应当遵循的原则。

3.建议《条例(草案)》对物业管理区域的范围进行细化明确,如小区外围道板、小区配套的商业用房是否属于物业管理区域之内。

4.业主委员会(物业管理委员会)、物业服务企业、业主三方的权利和义务是《条例(草案)》调整的重点内容,但是目前《条例(草案)》有关三方权利的规定基本没有,尤其是涉及业主权利的规定严重不足,因此建议增加部分有关三方权利的相关规定,实现权利和义务对等。

5.《条例(草案)》中涉及业主大会的相关规定应当符合物权法等上位法的规定,明确业主大会的性质、职责、任期,建议规定业主大会定期例会制度。

6.建议《条例(草案)》对业主委员会的任期予以明确,而不是通过业主大会议事规则来确定。

7.考虑到业主委员会主任、物业管理委员会在物业管理中地位重要,话语权较大,对业主权益影响也大,建议《条例(草案)》增加对业主委员会主任、物业管理委员会主任职责的规定。

8.建议《条例(草案)》建立业主代表和业主委员会成员的信息公示制度,以便业主们及时了解人员及变化情况,易于业主向他们反映诉求。

9.《条例(草案)》中的物业管理委员会是临时性的过渡组织,最终目标还是要成立业主大会、业主委员会,因此建议《条例(草案)》明确物业管理委员会的过渡期限。此外可以探索建立业主自治组织、物业服务企业和基层党组织三合一的小区管理模式,建议在《条例(草案)》中有所反映。

10.物业管理委员会是《江苏省物业管理条例》的创新,国家层面上的相关法律法规并没有此类组织的规定,其诉讼主体地位并不能得到法院承认,建议再做研究。

11.为防止物业服务企业随意、擅自退出物业服务,造成小区管理混乱,建议《条例(草案)》增加条款,规定物业服务企业在承接物业服务项目后应交纳物业服务合同履约保证金,或增加对物业服务企业在合同期内擅自退出、停止物业服务活动的处罚措施。

12.良莠不齐的物业服务企业严重影响了物业服务市场良好秩序的建立,建议《条例(草案)》建立物业服务企业准入制度和淘汰制度。

13.小区内物业服务企业的违法违规行为较为常见,建议《条例(草案)》增加物业服务企业禁止行为的规定和相应的处罚措施。

14.物业费收缴难是目前物业服务企业普遍遭遇的困境,严重情形下还会造成物业服务企业经营困难,也损害了其他正常缴费的业主们的正当权益,因此建议《条例(草案)》增加司法机关支持追缴物业费诉讼的相关规定,避免或减少起诉后法院不受理的情况。

15.《江苏省物业管理条例》第四十八条第二款“物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用”。此条款规定了业主在物业所有权发生转移时结清物业服务费的责任和义务,有助于解决物业费收缴难的问题,因此建议在《条例(草案)》中对此规定予以强调明确。

16.为建立诚实守信的物业服务市场,《条例(草案)》专门设立了信用管理这一章节,但是如何收集、记录相关的信用信息,信用档案记录如何应用到物业管理活动中,《条例(草案)》没有具体规定,因此建议细化相关规定,使其更具可操作性。

17.《条例(草案)》中部分条款涉及经费或补贴的,建议统一明确相关标准,防止经费管理上出现漏洞,同时提高相关人员的积极性。

18.建议《条例(草案)》中增加相关条文来推进综合执法进小区,解决小区内违章搭建、违规装修、违章停车以及乱装防盗窗等棘手问题。

19.小区停车是物业管理的热点问题和矛盾焦点,建议《条例(草案)》对小区停车位管理作出细化规定。同时建议小区公共停车位除租售以外,应当预留部分机动、临时停车位,方便来访客人临时停车。

20.建议《条例(草案)》对业主自治管理小区的组织管理模式作出规定。

21.建议《条例(草案)》建立物业矛盾纠纷处理诉讼、调解对接机制,在人员、经费上予以保障,可以发挥小区业主中专业资质人员的作用。

22.《条例(草案)》对住宅专项维修资金监督的规定还不够完备,建议针对住宅专项维修资金申请使用难以及监管不到位、使用不透明的问题,进一步强化、细化相关规定。

23.《条例(草案)》篇幅过长,部分内容与上位法有重复,建议进一步精简压缩,如第十一条、四十七条。但是也有组成人员认为对于上位法有明确规定的重要内容,建议在《条例(草案)》中也要体现,以保持内容的完整性、逻辑性。

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