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关于《常州市住宅物业管理条例(草案)》的说明
日期: 2018-07-02 阅读: 字体: [ ] 视力保护色:

关于《常州市住宅物业管理条例(草案)》的说明

——2018年6月26日在市十六届人大常委会第十一次会议上

常州市住房保障和房产管理局局长  刘文荣

主任、各位副主任、秘书长、各位委员:

我受常州市人民政府委托,作《常州市住宅物业管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)的说明:

一、立法的必要性

物业管理涉及千家万户,是一项重要的民生工作,也是城市建设和管理的重要内容之一。我市物业管理起步于1993年,近年来物业管理行业规模不断扩大,服务领域不断拓宽。目前全市物业服务企业总数近400家,从业人员超6万人,其中有专业技术职称3920人,管理着全市约14000万平方的物业项目,其中约11000万平方为住宅物业。为加强物业管理工作,我市于2013年9月1日出台了《常州市物业管理办法》,施行五年来,对促进物业服务水平提升、推动物业服务行业发展起到了积极作用。随着经济社会不断发展,人们对美好生活的需求日益增长,对物业服务的要求也越来越高。当前,物业管理出现很多新问题,且矛盾多发,有的问题还很突出。我市亟需在原有办法的基础上,做好物业管理立法工作。

二、起草依据及过程

(一)起草依据

1.主要法律法规依据。依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等法律法规,结合我市实际,进行细化和扩充。

2.主要政策依据。参照今年出台的各类政策文件,包括中共中央国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》、国务院《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》、省政府《关于提升社区物业服务水平促进现代物业服务业发展的指导意见》、省高院等五部门下发《关于建立健全物业纠纷多元化解机制的指导意见》等,立足现状,谋划长远,体现时代特色。

3.秉承市物管办法的经验。本次立法将政府规章上升到地方性法规,保留大量2013年《常州市物业管理办法》相应条款。

4.借鉴兄弟城市的先进做法。收集研究15个地方的条例,主要参考了省内兄弟城市南京、无锡、宿迁等地的良好做法。

(二)起草过程

2016年,《条例》被市人大常委会列入立法调研项目。4月,我局抽调专人成立《条例》起草工作班子,专设起草办公室,制定起草工作计划,全面梳理当前我市物业管理中存在的问题,汇总历年来的投诉热点、难点问题,并开展广泛调研,形成《条例》(初稿)。

2017年,国务院下发取消物业服务企业资质认定的决定,党中央国务院出台《加强和完善城乡社区治理的指导意见》。新形势下,我局在市人大常委会各位领导和法工委、环资工委及市法制办的指导下召开十多次专题讨论会,与省内3个先行立法城市起草人员交流经验,征集相关意见197条。在市人大法工委大力支持下,邀请省人大法工委领导和省内立法专家对初稿进行分析,听取意见和建议,修改完善并报送《条例》(送审稿)。

2018年,《条例》被市人大常委会正式列入年度立法项目。市法制办按照立法程序,在市政府及市法制办网站公布征求意见稿,以网络、书面和座谈会等方式,向辖市(区)政府、相关职能部门、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、建设单位、物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会和社会各界征求意见和建议;会同市人大常委会环资城建工委、法工委、市房管局反复研究、论证和修改,并委托常州大学进行立法前评估论证,共收集各类意见建议400余条。综合各方意见建议,经过反复论证修改,并经市政府第17次常务会议审议通过,形成《条例》(草案)。

三、《条例》(草案)的主要内容

《条例》(草案)共10章94条,是对国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等上位法的进一步细化和补充,结合常州实际,体现地方特色。重点规范物业服务企业、业主、业主自治组织、建设单位、政府部门等五方主体的权利义务,注重厘清市场调节与行政监管(政府与企业)、政府指导与业主自治(政府与业主)、物业服务供给与需求(企业与业主)、业主参与自治与服从管理(业主和业主委员会)四个关系,全面规范住宅区域内的物业管理活动。

《条例》(草案)与国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条件》相比,章名基本保持与上位法一致,增加住宅专项维修资金的管理与使用、信用管理体系和监督管理三个章节。《条例》(草案)除总则、附则、法律责任外,共设有七章。其中第二章“业主大会、业主委员会和物业管理委员会”主要规范和解决业主自治活动中存在的问题,加强业主大会制度建设,提倡业主自治,充分发挥业主委员会的作用,规范物业管理委员会的操作并发挥其独特的作用;第三章“前期物业管理”重点规范开发建设单位、前期物业服务企业和业主之间的权利义务关系;第四章“物业服务与管理”主要解决物业服务企业监管、物业服务收费和进入、退出市场机制等问题;第五章“物业的使用与维护”是针对业主、物业使用人关于物业使用行为的规定;第六章“物业保修金和住宅专项维修资金”主要通过设立物业保修金制度解决开发遗留问题和进一步明确专项维修资金归集、使用及应急使用方面的规定;第七章“信用管理”主要通过创新设立物业管理信用体系,规定建设单位、物业服务企业、项目负责人、业委会成员、业主和第三方评估机构的失信行为和实施联动惩戒,建立诚实守信的市场秩序;第八章“监督管理”主要规定了行政管理部门、街道、社区在住宅物业管理区域内的职责。

四、《条例》(草案)主要问题说明

这次《条例》(草案)立法起草一是突出地方特色,针对我市物业管理中的主要矛盾进行立法,不照抄照搬上位法;二是活用法言法语,在不破坏条例结构的同时做到条款简洁精练;三是问题为导向,注重实效,做到立法条款能够解决实际问题。《条例》(草案)着力解决以下问题:

(一)进一步完善物业管理行政管理体系

明确政府及相关部门管理边界,推动综合行政执法向住宅小区公共场所拓展,明确各级政府(市、辖市(区)、街道办事处〈镇人民政府〉)、物业管理行政主管部门、相关行政主管部门和社区的职责,进一步落实属地管理。行业管理由各级物业管理行政主管部门对物业服务企业进行监督管理;属地管理是由街道为主、社区居(村)民委员会为辅;综合管理由公安、建设、城管、价格等行政主管部门根据各自分工负责。(第三、四条、第八章)

(二)建立物业服务第三方评估制度

当前物业管理中,开发建设单位、物业服务企业和业主之间的矛盾,主要由于双方信息不对称,对专业熟悉程度不对等,对服务评价标准不一致,小区业主委员会、业主在人员结构、专业能力等方面相对物业服务企业较弱。通过引入第三方评估制度,作为物业管理行业行政监管手段的有效补充,进一步发挥市场调节机制的作用,从而为解决因物业服务质量而引发的矛盾纠纷提供了渠道。(第六、七十四、八十九条)

(三)明确物业管理委员会的成立条件

物业管理委员会是业主大会制度之外的一种有效管理方式,是经过实践证明具有常州特色的管理模式,也是新形势下加强基层党组织对社区治理管理工作的重要手段,制度行之有效。为加强物业管理委员会的工作,《条例》(草案)设置单独一节对物业管理委员会的成立条件、履职范围和行为规范作了严格的规定,同时授予物业管理委员会与业主委员会同样的法律地位。(第二章第三节)

(四)明确运用信息化科技手段的合法性

传统业主大会会议表决或书面表决存在效率低、矛盾多等诸多弊端,会议信息不能及时、有效到达全体业主,“代签字”、“被代表”现象十分突出。为解决这一问题,《条例》(草案)鼓励业主采用互联网技术和信息化手段等方法开展业主自治,业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或物业管理公共服务电子信息平台的形式召开和收集意见。同时,市物业管理行政主管部门通过建立物业管理公共服务电子信息平台,为业主决定小区共同管理事项提供高效、可追溯的表决和决策方式。(第十三条)

(五)对物业管理区域内禁止行为的补充

从日常管理来看,业主对占用公共部位,擅自在走道安装门窗等侵权行为的投诉居高不下,小区普遍存在违章搭建、违规装修、破墙开店、侵占公共通道、群租房等问题。《条例》(草案)在《江苏省物业管理条例》第六十七条规定的禁止行为基础上,进行细化和补充,明确物业服务企业劝阻、制止及上报义务,明确业主、物业使用人对侵害自身合法权益行为的救济途径。同时,在信用管理、法律责任作了规定。(第五十六、八十九条)

(六)建立物业保修金制度

当前物业管理矛盾纠纷,很大比例是开发商遗留问题引起。许多物业尚在保修期内就出现屋面和外墙渗水情况,建设单位在物业保修期内拖延履行保修义务,导致业主对房屋质量问题的投诉增多,从而引发业主拒交物业服务费的矛盾纠纷。为保障广大业主的合法权益,确保建设单位履行其应尽的保修责任,《条例》(草案)要求建设单位应当按照建筑安装总费用百分之一的标准交存物业保修金,作为物业保修期内物业维修费用的保障。(第六十一条)

(七)解决专项维修资金使用难问题

制约目前住宅专项维修资金使用的主要问题是“表决难”,两个三分之二难以突破。为此,《条例》(草案)规定业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定维修资金使用表决方式,可以采取异议表决形式,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。此举既能减少工作量,又能保证业主诉求的真实性,破解维修资金使用难的问题。此外,研究探索建立统筹资金制度,解决目前沉淀资金的合法使用问题。维修资金增值收益按规定结息后的剩余部分,可以建立统筹维修资金,优先用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用,以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。(第六十三到六十八条)

(八)建立全市物业管理信用管理体系

随着物业管理项目日益增加,违法和侵权案件屡见不鲜,小区矛盾纠纷多发,有的建设单位存在开发遗留问题,在物业保修期内拖延履行保修义务;部分物业服务企业、项目负责人服务水平低,履约能力差,损害业主利益;少数业委员主任、委员操控业主大会,不履行业委会职责,谋取私利;一些业主违反管理规约,侵占公共部位私搭乱建,长期欠交物业服务费等情况,传统管理手段难以起到警示、惩戒和整改作用。由于目前司法调解、诉讼资源紧张,加之法律成本太高,司法救济途径一时难以到位。只有进一步强化行政管理,通过对相关主体不良信息的记录和惩戒,建立诚实守信的物业服务市场环境,才能更好地保障相关主体的合法权益。为规范物业服务企业行为,理顺物业服务权利与义务的关系,突破物业服务费收取难的问题,《条例》(草案)对建设单位、物业服务企业、物业项目负责人、业委会等市场主体信用作出规定,增强各方契约意识。(第七章)

(九)社区居(村)民委员会下设环境和物业管理委员会

根据《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》等文件精神,在社区居(村)民委员会设立环境和物业管理委员会。文件出台以来,全国各地均在试点。我局正在天宁区和钟楼区开展试点工作,探索工作机制。《条例》(草案)鼓励社区居(村)民委员会探索设立环境和物业管理委员会,督促业主委员会和物业服务企业履行职责。(第八十条)

此外,《条例》还规定了业主自治自律制度、物业管理区域划分、前期物业承接查验制度、物业服务收费和调价制度、经营性收益使用管理制度和应急物业服务企业等制度。

以上说明及《条例(草案)》,请予审议。

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