当前，常州正在着力塑造 “工业、旅游、管理”三大明星城市，推动高质量发展走在前列。其中，住宅物业管理是城市管理的重要组成部分，加强住宅物业管理立法是塑造高质量管理明星城市的重要保障。

2018年，常州市人大常委会将《常州市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）确定为年度立法正式项目。《条例》经常州市十六届人大常委会第十四次会议于2018年12月19日审议通过，并经江苏省十三届人大常委会第七次会议于2019年1月9日批准，将自2019年7月1日起施行。

 

据悉，《条例》是常州市拥有地方立法权后制定的第6部地方性法规，共分十章七十九条，包括总则，业主大会、业主委员会和物业管理委员会，前期物业管理，物业服务与管理，物业的使用与维护，物业保修金与住宅专项维修资金，信用管理，监督管理，法律责任和附则。《条例》制定过程中，先后两次在《常州日报》、常州人大网、市政府网站等主要媒体等全文公布，向社会公众征求意见建议；召开各类座谈会、论证会、沟通会40余次，充分听取相关主管单位以及业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、建设单位、专营单位、法院和律师的意见建议，与政府相关部门专题讨论协商,多次邀请专家进行论证，并邀请物业管理一线工作人员直接参与法规的修改论证。

 

《条例》突出地方特色、解决实际问题、保障公众权益、引领推动发展，被省人大常委会确定为2018年“设区市立法精品示范工程”项目。

一、将物业管理纳入共建、共治、共享的社会治理范畴。《条例》在总则中，首先强化基层物业管理方面的职责，明确市、辖市（区）人民政府、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会在物业管理中的职责，将物业管理纳入社会治理工作体系，实施网格化管理，要求物业管理主管部门建立对物业管理参与各方的日常培训机制，引导和鼓励第三方参与物业服务和管理活动。推进行政执法进住宅小区，针对住宅小区中矛盾突出的违法、违规问题，明确了各相关部门的职责，同时对各部门及时处置投诉、举报的程序和受理期限等作了规定。

二、推进和规范业主大会的成立。《条例》细化了业主大会筹备事务的规定，强化了物业管理主管部门和街道办事处（镇人民政府）在推进业主大会成立中的职责。明确了业主大会的决定事项，规范、增设业主大会会议召开方式和表决方式，在传统方式的基础上增加了通过市物业管理公共服务平台召开会议、进行表决的方式。明确了业主大会备案的相关规定，为业主大会的实体化运行预留空间。对业主代表制度作出规范，明确业主代表的资格与业主委员会一致，同时明确了业主代表的具体职责。对监事会的职责、任职要求等作了规范。

三、加强业主委员会的能力建设。增加了业主大会筹备组可以组织业主推荐产生业主委员会候选人的规定，对业主委员会委员资格作了具体规定，建立了负面清单制度。对业主委员会的职责、禁止行为作出了比较具体的规范，强调业主委员会需要公开的相关内容，保障业主的知情权和监督权，细化了业主委员会换届选举和新老业主委员会交接的相关制度。

四、规范物业管理委员会的活动。严格限制物业管理委员会的成立，明确其成立的法定条件。规范物业管理委员会成员构成，为体现业主自治的要求，明确业主成员不少于成员总数的百分之六十，同时规定物业管理委员会主任一般由业主成员担任，由非业主担任的则应当明确一名业主担任副主任，承担日常事务。规范物业管理委员会代行业主大会职责的定位，明确要求就住宅小区有关共有和共同管理方面的重大事项，应当依照法律法规的规定征求全体业主意见，形成业主共同决定。规定了物业管理委员会成立备案制度，明确备案相关要求，建立物业管理委员会管理公共收入的离职审计制度。要求强化物业管理主管部门对物业管理委员会的监督、指导，督促其规范运作。

五、完善前期物业管理制度。《条例》对前期物业服务合同的主要内容和期限作了规定，明确前期物业服务合同应当参照物业管理主管部门提供的示范文本，修改示范文本的不得侵害业主合法权益。规范了物业服务用房的配置和使用，明确了前期物业管理期间物业服务收费的调价程序。

六、解决房屋建设质量引发的问题。《条例》明确建立并规范建设单位和物业服务企业在物业交接时的承接查验制度，引入第三方参与承接查验。明确建立物业保修金制度，解决物业保修期内建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的问题。

七、规范物业服务企业行为。《条例》明确了物业服务企业信息公开、公示的内容和期限，充分保障业主的知情权和监督权，通过“透明物业”推进“规范物业”，明确物业服务企业的禁止行为和应当录入物业管理信用信息系统的失信行为。为解决物业服务收费难作出了相应规定，进一步完善物业服务企业交接、退出机制。建立了应急物业制度以及物业管理区域的变更机制等。

八、规范物业的使用和维护。《条例》在省条例的基础上，进一步明确了物业管理区域内的禁止行为，规范物业管理参与主体的物业使用行为。强化了物业服务企业巡查要求。对利用物业共用部位、共用设施设备经营收益（公共收益）的使用和管理作出了详细规定，充分保障业主的共有财产权益。规定物业服务企业、业主应当及时履行物业的维修养护义务。

九、破解住宅专项维修资金使用难问题。《条例》围绕推进住宅专项维修资金的使用，建立分区域使用制度，规定业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定采用异议表决方式使用住宅专项维修资金，适当扩大了应急维修的范围，将外墙渗漏也纳入其中，建立住宅专项维修资金增值收益统筹分账制度。

十、建立物业管理信用管理制度。随着物业管理相关资质规定的取消，信用管理是弥补物业管理工作缺乏抓手的新的管理方式之一。《条例》设置“信用管理”一章，明确了物业管理主管部门在信用管理建设中的职责，建立了覆盖物业管理参与各方，包括建设单位、物业服务企业、物业服务企业负责人、物业服务项目负责人、业主委员会和物业管理委员会委员、业主、第三方机构的失信行为清单，明确了物业管理信用信息的采集主体、失信惩戒措施等。

十一、突出重点设置法律责任。《条例》主要针对建设单位不及时为业主大会成立提供资料、交纳筹备经费，未按照规定交存和补足物业保修金设置了罚则；对物业服务企业未按规定公示相关信息、未按规定及时退出物业管理区域、未劝阻制止物业管理区域的违法行为和未对公共收益单独列账及挪用公共收益的行为设置了罚则；对第三方机构在物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估活动中，出具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的评估报告的行为设置了罚则。

（来源：法工委   作者：陆盈帆）