——2024年6月27日在市十七届人大常委会第十八次会议上

常州市人大常委会法制工作委员会主任 许 玲

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我受主任会议的委托，现就《常州市住宅物业管理条例（修正草案）》（以下简称“修正草案”）作如下说明。

一、法规修改的必要性

（一）维护国家法治统一的需要

2022年11月，全国人大常委会法工委印发备案审查工作指导案例，明确指出“业主委员会是业主自治组织，其参选资格以业主身份为基础。业主未按时交纳物业管理费，属于业主违反物业服务合同的民事违约行为。地方性法规以此限制业主参选业主委员会的资格，与民法典的有关规定相抵触。”建议各有关方面对这一问题进行梳理研究，及时修改完善相关规定。法工委按照要求，组织对《常州市住宅物业管理条例》（以下简称条例）相关规定进行了梳理研究，确定了条例需要修改的内容。

（二）落实党建引领基层治理提升物业管理水平的需要

习近平总书记强调，社区治理得好不好，关键在基层党组织、在广大党员。推进新时代基层治理现代化建设，最根本的一条是加强党对基层治理的全面领导，发挥基层党组织战斗堡垒和党员先锋模范作用。2021年4月，中共中央、国务院作出《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》，这是推进新时代基层治理现代化建设的纲领性文件。为贯彻落实文件精神，2022年1月，中央组织部、中央政法委、民政部、住建部联合印发了《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》，提出要“强化社区物业党建联建，以高质量物业服务推进美好家园建设”，明确要求推进物业服务和物业服务企业党建全覆盖、强化党组织对业主委员会的指导、建立社区物业党建联建和协调共治机制。因此，有必要通过立法，明确将物业管理纳入基层治理体系，并为党建引领提供制度支持，从而提升住宅小区物业管理水平，维护群众家门口的幸福。

（三）解决当前物业管理中突出问题的需要

当前，物业管理矛盾依然突出，主要体现在物业管理区域划分不科学且变更难，增加了物业管理的难度；业主大会成立难、业主委员会运行难造成业主自治难；物业管理委员会定位不清晰运行不规范；物业服务行业良莠不齐监管难；住宅小区消防问题和停车矛盾突出。修法前，委托第三方对条例进行后评估，经评估提出条例实施中存在部门监督指导有待进一步强化、多元协调机制有待进一步梳理、业主自治权利有待进一步落实、物业服务水平有待进一步提升等问题。为了回应这些现实需求，解决物业管理中的突出问题，提升相关制度、规定的“可执行”性，有必要对条例的相关内容进行修改和完善。

二、法规修改的过程

根据立法计划安排，法工委会同环资城建工委、市住建局起草了法规修正草案初稿，并进行深入的调研论证完善。一是广泛征求意见。将修正草案初稿在主要媒体全文公布，向社会公开征求意见；向全体市人大代表、各辖市（区）、市各相关部门、政协、民主党派、群团组织、立法联系点等征求意见，征求常委会组成人员意见。二是深入调研论证。韩九云副主任带队赴上海市和钟楼区、新北区等进行专题调研。在相关辖市区和基层立法联系点调研座谈；召开各类专题座谈会，深入听取政府部门、司法机关、街道社区、业主委员会、物业服务企业、居民等各方面意见建议。邀请立法专家进行论证，将修正草案文本材料报省人大常委会法工委预审。三是加强沟通协调。韩九云副主任多次召集相关部门和单位进行沟通协调，邀请市委组织部、社工部和市住建局相关负责人就物业管理中的党建引领进行专项沟通；召集市住建局相关人员，就条例的修改和修改后实施进行专题对接。主任会议前，法工委分别组织部分常委会组成人员和法制委员会委员，就草案内容集中解读并听取意见，进一步修改完善。6月18日，主任会议决定将修正草案提请本次常委会会议审议。

三、修正草案的主要内容

（一）明确将物业管理纳入基层治理体系，构建党建引领下的小区治理架构

规定本市物业管理纳入基层治理体系，坚持党建引领、政府组织、部门协同、属地管理，实行业主共管、行业自律、专业服务。建立健全社区（村）党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，推动在业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业中建立党组织，发挥党建引领作用。明确业主委员会成员候选人可以由社区（村）党组织推荐产生，引导和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员等通过法定程序担任业主委员会成员、物业管理委员会成员。

（二）完善物业管理区域划分相关制度

物业管理区域划分是小区治理的基础。为了从源头解决因物业管理区域划分不科学、不合理而导致物业管理矛盾的问题，明确了物业管理区域划分、变更的相关规定，并要求市物业管理主管部门会同市公安、自然资源和规划等部门以及消防救援机构，制定物业管理区域划分和变更的具体办法。

（三）立足推动业主大会会议召开完善相关制度

在省物业管理条例规定的应当召开首次业主大会会议两种情形的基础上，增加首套房屋出售并交付使用满两年的，可以召开首次业主大会会议的规定。对符合应当召开首次业主大会会议条件的，规定街道办事处（镇人民政府）应当主动推动业主大会会议筹备。基于业主大会会议筹备的复杂性，针对实践中存在未能按期完成筹备召开首次业主大会会议的情形，明确可以按照规定延期。明确禁止物业服务企业阻碍业主大会、业主委员会成立。明确推行使用市物业管理公共服务平台进行电子投票表决；为确保平台运行所需信息真实、合法，要求相关部门建立不动产信息共享制度。经与省人大沟通，与正在修改的省物业管理条例相衔接，将业主大会、业主委员会的备案对象调整为街道办事处（镇人民政府）。

（四）调整业主委员会成员的任职条件规定

根据全国人大常委会法工委审查意见的要求，删去了限制业主参选业主委员会的相关表述。同时，根据回避原则，明确筹备组成员成为业主委员会成员候选人的，其筹备组成员资格终止。

（五）进一步明确物业管理委员会的定位和运行规则

参照住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）规定，进一步明确物业管理委员会的定位，明确其为临时机构，承担组织业主共同决定物业管理事项，监督物业服务企业履行职责的工作要求。同时，规定市物业管理主管部门制定物业管理委员会组建的具体办法。

（六）完善物业服务与管理的相关制度

为推进物业服务能力和服务质量的提升，明确本市实行物业服务项目经理责任制和项目经理备案制度，规定项目经理承接物业管理区域数量和建筑面积的规范以及项目经理的备案办法，由市物业管理主管部门制定。为了强化住宅小区共用设施设备的安全管理和监督，明确电梯运行维护费的收支情况和消防设施维护保养费用的支出情况应当按要求进行公布或者公示。

（七）明确物业管理区域内车位、车库的相关规定

为了解决当前物业管理中最突出的停车问题，规定物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要。出租人应当将相关信息等告知物业服务企业，由物业服务企业登记管理。明确在满足业主的需要后，将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的租赁期限。同时，明确住宅小区车位、车库的销售、库存、出租情况以及出租收费标准应当按规定进行公布或者公示。

（八）进一步强化部门精细化指导和执法进小区要求

进一步完善市、县级市（区）物业管理主管部门和街道办事处（镇人民政府）职责，强化物业管理主管部门精细化指导要求。明确制定临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则应当遵循的原则和使用示范文本的要求。为了进一步推进执法进小区，要求政府及相关部门建立执法进小区的工作机制和监督评价机制。

此外，顺应改革发展方向，根据国家相关部门要求，删去物业保修金的相关规定。

以上说明及修正草案是否妥当，请予审议。