破解小区业主自治难、物业管理难、物业服务监管难

物业管理区域划分不科学且变更困难，增加了物业管理和业委会成立、换届的难度；业主大会成立难、业委会运行难，造成业主自治难……新修改的《常州市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）于9月1日实施，着力解决物业管理中的难点痛点问题。

《条例》于2019年实施，是我市拥有地方立法权后制定的第6部地方性法规，2021年进行了首次修正，今年是第二次修正，7月31日经省人大常委会第十次会议批准通过。

“物业管理关系到千家万户。这次修正，主要针对当前物业管理中的突出问题和矛盾，进一步完善了相关制度。”市人大常委会法工委主任许玲介绍，《条例》在广泛征求意见、深入调研论证后进行了修改，解决了以下几个主要问题：

完善物业管理区域划分

《条例》强调，要因地制宜划分物业管理区域，明确“住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但共用设施设备能够分割、独立使用，或者被道路、河道等分割为两个以上自然区域且能明确共用设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域”。该规定从源头上解决了物业管理区域划分不科学、不合理而导致物业管理矛盾的问题。

推动首次业主大会会议召开

《条例》明确规定，一个物业管理区域内，首套房屋出售并交付使用满两年就可以召开首次业主大会会议。基于首次业主大会会议筹备的复杂性，明确筹备组自成立之日起九十日内因故未能召开的，可以按照规定申请延期。并增加条款禁止物业服务企业通过利益输送、散布谣言、网络舆论攻击、泄露业主个人隐私等方式阻碍业主大会、业主委员会成立。明确推行使用市物业管理公共服务平台进行电子投票表决，要求相关部门建立不动产信息共享制度。

业委会成员资格

明确业委会成员应当由热心公益、责任心强、有社会公信力，组织协调能力较强且能正常履行业委会成员职责的业主担任。按照物业服务合同缴纳物业费属于民事行为，修改后的《条例》删除了业主未按规定交纳物业费不得担任业委会成员的规定。

物管会为临时机构

明确物业管理委员会为临时机构，物管会履职期间，街道办事处（镇人民政府）应当推动符合条件的物业管理区域成立业主大会，选举产生业委会。

物业公示内容增加

为强化住宅小区共用设施设备的安全管理和监督，明确至少每半年公布一次电梯运行维护费的收支情况、消防设施维护保养费用的支出情况。物业服务企业不得在未满足业主需求的前提下，将车位、车库出租给业主以外的单位或个人，住宅小区车位、车库的销售、库存、出租情况以及出租收费标准至少每半年公布一次。

改变执法进小区难

《条例》要求政府及相关部门建立执法进小区的工作机制和监督评价机制，加强执法进小区的监督检查。

特别要强调的是，《条例》增加了一条规定，将物业管理纳入基层治理体系，建立健全社区（村）党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，推动在业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业中建立党组织。“针对小区治理中‘沉默的大多数’现象，《条例》强调党建引领，强化小区治理的组织化程度，将有力提升住宅小区的物业管理水平，从而维护群众家门口的幸福。”许玲说。